Früher oder später stellen mir zwei Menschen dieselbe Frage, von zwei entgegengesetzten Seiten des Tisches. Der eine besitzt seit vielen Jahren eine Wohnung am Meer, hätte gern Geld zur Verfügung, will aber nicht auf seine Sommer verzichten. Der andere hat Kapital anzulegen und sucht einen Weg in den Immobilienmarkt an der Küste, ohne den vollen Wert zu bezahlen.
Die Antwort, die beide suchen, hat einen genauen Namen: Verkauf des nackten Eigentums unter Vorbehalt des Nießbrauchs, auf Italienisch vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto. Der Verkäufer erhält sofort sein Geld und nutzt die Wohnung weiter, sein ganzes Leben lang. Der Käufer zahlt weniger als für das volle Eigentum und wird voller Eigentümer, wenn der Nießbrauch endet.
So erzählt klingt es einfach, und zu diesem Thema kursieren Versprechen von außergewöhnlichen Geschäften. Ich halte mich lieber an Zahlen. In diesem Artikel finden Sie die öffentliche Berechnung des Werts nach den Regeln, die 2026 gelten. Danach das, was das italienische Zivilgesetzbuch zu Kosten und Arbeiten sagt, wer die IMU zahlt, die italienische Gemeindesteuer auf Immobilien, und was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten.
Was Nießbrauch und nacktes Eigentum sind, einfach erklärt
Der Nießbrauch (usufrutto, in Österreich Fruchtgenuss) ist das Recht, eine Wohnung zu nutzen, als wäre sie Ihre eigene, ohne ihr voller Eigentümer zu sein. Das italienische Zivilgesetzbuch, der codice civile (Art. 981), sagt, dass der Nießbraucher das Recht hat, die Sache zu genießen und jeden Nutzen aus ihr zu ziehen, unter Wahrung ihrer wirtschaftlichen Bestimmung. In der Praxis kann er darin wohnen, sie verleihen, vermieten und die Mieten behalten.
Das nackte Eigentum (nuda proprietà) ist das, was dem Eigentümer bleibt, solange der Nießbrauch besteht: das Eigentum an der Wohnung, ohne sie nutzen oder ihre Erträge einnehmen zu können. Es ist heute weniger wert als das volle Eigentum, gerade weil ein anderer die Nutzung hat.
Der Punkt, auf dem das ganze Geschäft ruht, ist die Dauer. Der Nießbrauch kann nicht länger dauern als das Leben des Nießbrauchers (Art. 979). Stirbt der Nießbraucher, erlischt sein Recht, und der nackte Eigentümer hat die Wohnung in vollem Eigentum, um sie zu nutzen oder zu verkaufen.
Das Gesetzbuch sieht weitere Fälle vor, in denen der Nießbrauch endet (Art. 1014): wenn er zwanzig Jahre lang nicht ausgeübt wird, wenn Nießbrauch und Eigentum bei derselben Person zusammenfallen, wenn die Wohnung vollständig zerstört wird. Für eine Wohnung am Meer, die jeden Sommer bewohnt wird, zählt der erste Fall, der an das Leben gebundene.
Dann gibt es ein Detail, das viele spät entdecken. Der Nießbraucher kann sein Recht an einen anderen abtreten, für einen Zeitraum oder für die ganze Dauer, sofern die Urkunde, mit der es entstanden ist, das nicht verbietet (Art. 980). Die Dauer bleibt aber an das Leben des ursprünglichen Nießbrauchers gebunden.
Nießbrauch berechnen: der Wert des nackten Eigentums 2026
Den steuerlichen Wert des nackten Eigentums erhalten Sie, indem Sie vom Wert des vollen Eigentums den Wert des Nießbrauchs abziehen. Der Nießbrauch wird mit einer öffentlichen Formel berechnet, festgelegt im italienischen Einheitstext über die Registersteuer (Testo unico dell'imposta di registro, DPR 131/1986, Art. 46 und 48), die jeder mit einem Taschenrechner nachrechnen kann.
Die Formel hat drei Schritte:
- Jahreswert = Wert des vollen Eigentums × Zinssatz.
- Wert des Nießbrauchs = Jahreswert × Koeffizient nach dem Alter des Nießbrauchers.
- Wert des nackten Eigentums = Wert des vollen Eigentums − Wert des Nießbrauchs.
Warum 2026 mit 2,5 % gerechnet wird und nicht mit 1,60 %
Seit dem 1. Januar 2026 liegt der gesetzliche Zinssatz in Italien bei 1,60 % (Dekret des Wirtschafts- und Finanzministeriums vom 10. Dezember 2025). Für den Nießbrauch darf der Satz jedoch nicht unter 2,5 % liegen. Das legt Artikel 46 des Einheitstexts in Absatz 5-ter fest, eingeführt mit der Reform von 2024 (Gesetzesdekret 139/2024) und in Kraft für Urkunden ab dem 1. Januar 2025.
Das Dekret vom 24. Dezember 2025, veröffentlicht am 31. Dezember in der Gazzetta Ufficiale, dem italienischen Amtsblatt, bestätigt das für das ganze Jahr 2026: Die Koeffiziententabelle wird mit 2,5 % berechnet. Wer 2026 kauft oder verkauft, rechnet also mit denselben Koeffizienten wie 2024 und 2025.
Das praktische Ergebnis ist einfach. Der gesetzliche Zinssatz von 1,60 % betrifft die zivilrechtlichen Zinsen, zum Beispiel bei einer verspäteten Zahlung. Um dem Nießbrauch vor dem Notar einen Wert zu geben, gelten 2,5 %, und der Prozentsatz des Nießbrauchs ist gleich dem Koeffizienten mal 2,5.
Die Koeffizienten nach Alter
Hier die Tabelle für den lebenslangen Nießbrauch ab 51 Jahren, die Altersstufen, die ich bei diesen Geschäften fast immer sehe. Je jünger der Nießbraucher, desto mehr ist der Nießbrauch wert und desto weniger das nackte Eigentum.
| Alter des Nießbrauchers (vollendete Jahre) | Koeffizient | Nießbrauch | Nacktes Eigentum |
|---|---|---|---|
| 51 bis 53 | 28 | 70 % | 30 % |
| 54 bis 56 | 26 | 65 % | 35 % |
| 57 bis 60 | 24 | 60 % | 40 % |
| 61 bis 63 | 22 | 55 % | 45 % |
| 64 bis 66 | 20 | 50 % | 50 % |
| 67 bis 69 | 18 | 45 % | 55 % |
| 70 bis 72 | 16 | 40 % | 60 % |
| 73 bis 75 | 14 | 35 % | 65 % |
| 76 bis 78 | 12 | 30 % | 70 % |
| 79 bis 82 | 10 | 25 % | 75 % |
| 83 bis 86 | 8 | 20 % | 80 % |
| 87 bis 92 | 6 | 15 % | 85 % |
| 93 bis 99 | 4 | 10 % | 90 % |
Quelle: Koeffiziententabelle zum Zinssatz von 2,5 % (Ministerialdekret vom 21. Dezember 2023, Gazzetta Ufficiale Nr. 302/2023), für 2026 bestätigt durch das Ministerialdekret vom 24. Dezember 2025 (Gazzetta Ufficiale Nr. 302/2025). Unter 51 Jahren steigen die Koeffizienten bis auf 38, also einen Nießbrauch von 95 %, von 0 bis 20 Jahren.
Ein Rechenbeispiel: eine Wohnung im Wert von 240.000 Euro
Wert des vollen Eigentums
Eine Wohnung in Eraclea Mare ist 240.000 Euro wert.
Jahreswert
240.000 × 2,5 % ergibt 6.000 Euro.
Koeffizient nach Alter Der entscheidende Schritt
Bei einem Nießbraucher von 74 Jahren ist der Koeffizient 14. Der Nießbrauch ist 6.000 × 14 wert, also 84.000 Euro, 35 %.
Nacktes Eigentum
240.000 − 84.000 ergibt 156.000 Euro, 65 % des vollen Werts.
Dieselbe Wohnung, Nießbraucher von 62 Jahren
Der Koeffizient ist 22, der Nießbrauch ist 132.000 Euro wert und das nackte Eigentum 108.000, also 45 %.
Dieselbe Wohnung ist als nacktes Eigentum bei einem Nießbraucher von 62 Jahren also 48.000 Euro weniger wert als bei einem von 74. Den Unterschied macht das Alter, denn vom Leben des Nießbrauchers hängt ab, wie lange der nackte Eigentümer warten wird.
Wenn der Nießbrauch bei einem Ehepaar bleibt
Oft verkaufen zwei Eheleute das nackte Eigentum und behalten den Nießbrauch für beide. Ist der Nießbrauch zugunsten mehrerer Personen mit Anwachsungsrecht (diritto di accrescimento: der Anteil des einen wächst beim Tod des anderen dem Überlebenden zu) bestellt, wird der Wert nach dem Alter des Jüngeren berechnet (Art. 46 Abs. 3, auf den Art. 48 verweist). Ein Durchschnitt der beiden Alter wird nicht gebildet.
Der Grund ist logisch: Der Nießbrauch dauert, solange der Letzte der beiden lebt. Bei Eheleuten von 78 und 70 Jahren gilt also der Koeffizient für 70 Jahre, nämlich 16, nicht der für 78.
Wer bei Nießbrauch IMU, Kosten und Bauarbeiten zahlt
Der Nießbraucher zahlt fast alles, was mit der Nutzung der Wohnung zu tun hat. Der nackte Eigentümer zahlt die Arbeiten, die ihre Bausubstanz erhalten. Das sagt das italienische Zivilgesetzbuch, Artikel für Artikel.
| Posten | Wer zahlt | Wo es steht |
|---|---|---|
| IMU | der Nießbraucher | Gesetz 160/2019, Art. 1 Abs. 743; Zivilgesetzbuch Art. 1008 |
| Verwahrung, Verwaltung, gewöhnliche Instandhaltung | der Nießbraucher | Zivilgesetzbuch Art. 1004 |
| Außergewöhnliche Reparaturen (tragende Mauern, Balken, Dächer, Decken, Treppen) | der nackte Eigentümer | Zivilgesetzbuch Art. 1005 |
| Zinsen auf die für außergewöhnliche Reparaturen ausgegebenen Beträge | der Nießbraucher, an den nackten Eigentümer | Zivilgesetzbuch Art. 1005 |
| Außergewöhnliche Reparaturen, die durch versäumte gewöhnliche Instandhaltung entstehen | der Nießbraucher | Zivilgesetzbuch Art. 1004 |
| Auf dem Eigentum lastende Abgaben | der nackte Eigentümer, die Zinsen zahlt der Nießbraucher | Zivilgesetzbuch Art. 1009 |
Die IMU zahlt der Nießbraucher
Das IMU-Gesetz nennt als Steuerpflichtigen neben dem Eigentümer den Inhaber des Nießbrauchsrechts. Das Zivilgesetzbuch legt dem Nießbraucher die Steuern und die anderen jährlichen Lasten auf, für die ganze Dauer seines Rechts (Art. 1008). Der nackte Eigentümer zahlt für diese Wohnung keine IMU, solange der Nießbrauch besteht.
In Eraclea liegt der Steuersatz für „andere Gebäude“ (altri fabbricati), zu denen Wohnungen am Meer gehören, die nicht als Hauptwohnsitz bewohnt werden, 2025 und 2026 bei 0,97 %. Die Bemessungsgrundlage wird auf den Katasterertrag berechnet (rendita catastale, der Ertrag, den das italienische Kataster jeder Immobilie zuweist): Katasterertrag × 1,05 × 160. Bei einem Katasterertrag von 600 Euro ergibt das 600 × 1,05 × 160 × 0,97 %, also rund 978 Euro im Jahr, die beim Nießbraucher bleiben.
Gewöhnliche Instandhaltung und außergewöhnliche Arbeiten
Die gewöhnliche Instandhaltung ist Sache des Nießbrauchers: Anstriche, kleine Reparaturen, Verwahrung und Verwaltung der Wohnung (Art. 1004). Vernachlässigt er sie und werden durch sein Verschulden außergewöhnliche Arbeiten nötig, zahlt er auch diese.
Die außergewöhnlichen Reparaturen sind Sache des nackten Eigentümers (Art. 1005). Das Gesetzbuch zählt sie auf: Standfestigkeit der tragenden Mauern und der Gewölbe, Austausch der Balken, Erneuerung von Dächern, Decken und Treppen ganz oder zu einem erheblichen Teil. Im Gegenzug zahlt ihm der Nießbraucher, solange der Nießbrauch dauert, Zinsen auf die ausgegebenen Beträge.
Bei einer Wohnung am Meer fällt das ins Gewicht. Zwischen Salzluft, Feuchtigkeit und Wohnanlagen, die schon einige Jahre auf dem Buckel haben, sind eine Fassade oder ein Dach, die erneuert werden müssen, ein realer Posten. Wer das nackte Eigentum kauft, sollte den Zustand des Gebäudes so prüfen, als würde er morgen einziehen, denn die großen Arbeiten fallen ihm zu.
Die Vorteile für den Verkäufer, der den Nießbrauch behält
Der erste Vorteil für den Verkäufer ist der offensichtlichste: Sie erhalten heute den Wert des nackten Eigentums und nutzen die Wohnung weiter wie bisher. Im Beispiel mit 240.000 Euro beträgt der steuerliche Wert des nackten Eigentums mit 74 Jahren 156.000 Euro.
Der zweite ist, dass die Wohnung Ihnen Ihr ganzes Leben lang zur Verfügung steht. Sie können dort den Sommer verbringen, sie Ihren Kindern überlassen, sie vermieten und die Mieten behalten, denn der Nießbraucher hat das Recht, jeden Nutzen aus der Wohnung zu ziehen. Wenn Sie vermieten, gelten dieselben steuerlichen Regeln wie für jeden Eigentümer, der vermietet: Sie finden sie im Ratgeber zur Besteuerung der Kurzzeitvermietung in Italien 2026.
Der dritte ist, dass die außergewöhnlichen Arbeiten nicht mehr Ihre Sache sind. Dach, Decken und Treppen zahlt der nackte Eigentümer, und Ihnen bleiben die Zinsen auf die ausgegebenen Beträge.
Es gibt auch Kosten, die bleiben. IMU, gewöhnliche Instandhaltung, Kosten für Verwahrung und Verwaltung tragen Sie, solange Sie Nießbraucher sind. Und es ist eine Entscheidung, die sich nicht rückgängig machen lässt: Das verkaufte nackte Eigentum bekommen Sie nicht zurück. Wenn Sie dagegen die ganze Wohnung verkaufen möchten, ist der Weg ein anderer, und ich habe ihn im Ratgeber beschrieben, wie Sie eine Wohnung am Meer verkaufen, ohne sie unter Wert abzugeben.
Vorteile und Grenzen für den Käufer des nackten Eigentums
Für den Anleger ist der wichtigste Vorteil der Einstiegspreis, der unter dem des vollen Eigentums liegt, im Verhältnis zum Alter des Nießbrauchers. Solange der Nießbrauch dauert, zahlen Sie keine IMU, keine gewöhnliche Instandhaltung und haben keine Wohnung zu verwalten.
Die Grenzen gehören genauso klar auf den Tisch. Sie nutzen die Wohnung nicht und nehmen keine Mieten ein, bis der Nießbrauch endet. Sie wissen nicht, wann er enden wird, denn das hängt vom Leben eines Menschen ab. Ihr Kapital ist die ganze Zeit gebunden, und die außergewöhnlichen Arbeiten tragen Sie.
Es gibt auch eine Wirkung, die wenige kennen. Hat der Nießbraucher die Wohnung mit einem Vertrag in öffentlicher Urkunde oder mit data certa vermietet (einem rechtlich nachweisbaren Datum), kann dieses Mietverhältnis noch bis zu fünf Jahre nach dem Ende des Nießbrauchs weiterlaufen (Art. 999). Am Tag, an dem der Nießbrauch erlischt, ist die Wohnung also möglicherweise nicht frei.
Sie verkaufen das nackte Eigentum und behalten den Nießbrauch
Für alle, die schon eine Wohnung am Meer besitzen und Geld wollen, ohne sie aufzugeben.
Was bei Ihnen bleibt: IMU, gewöhnliche Instandhaltung und Verwahrung; die Zinsen auf die für außergewöhnliche Reparaturen ausgegebenen Beträge.
Was Sie bekommen
- Den Wert des nackten Eigentums sofort
- Die Nutzung der Wohnung und etwaige Mieten auf Lebenszeit
- Die außergewöhnlichen Arbeiten zulasten des nackten Eigentümers
Sie kaufen das nackte Eigentum
Für alle, die mit langem Horizont anlegen und die Wohnung jetzt nicht brauchen.
Was bei Ihnen bleibt: die außergewöhnlichen Reparaturen; eine Wartezeit von ungewisser Dauer, ohne Nutzung und ohne Mieten.
Was Sie bekommen
- Einen Preis nach dem Alter des Nießbrauchers, unter dem vollen Wert
- Keine IMU und keine gewöhnliche Instandhaltung, solange der Nießbrauch dauert
- Das volle Eigentum, wenn der Nießbrauch erlischt
Käufer und Verkäufer sind bei diesem Geschäft keine Gegner: Sie teilen sich eine Zeit, die keiner von beiden kennt. Auch deshalb entsteht der richtige Preis aus einer seriösen Schätzung des vollen Eigentums, noch vor der Koeffiziententabelle.
Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten
Ein Geschäft mit nacktem Eigentum wird beim Notar abgeschlossen wie jeder Immobilienkauf in Italien; der Notar ist ein Amtsträger, der die Urkunde aufsetzt. Die Erwerbssteuern werden auf den Wert des nackten Eigentums berechnet, also volles Eigentum minus Nießbrauch (Art. 48 des Einheitstexts). Die genaue Rechnung, einschließlich der Katastergrundlage, macht der Notar in der Urkunde.
Bevor es so weit ist, gibt es aber Prüfungen, die ich Käufer und Verkäufer immer machen lasse. Sie helfen Ihnen zu verstehen, was Sie wirklich kaufen oder abgeben.
Die Prüfungen vor dem Geschäft mit nacktem Eigentum
Alter und Ausweis des Nießbrauchers
Daraus ergibt sich der Koeffizient und mit ihm die ganze Berechnung.
Nießbrauch für eine oder mehrere Personen
Mit Anwachsungsrecht zählt das Alter des Jüngeren.
Laufende Mietverträge
Verträge mit data certa können bis zu fünf Jahre nach dem Ende des Nießbrauchs dauern.
Zustand des Gebäudes und beschlossene Arbeiten
Dach, Fassaden, Decken und Treppen sind Sache des nackten Eigentümers.
Katasterertrag im Katasterauszug
(visura catastale): Er dient zur Berechnung der IMU des Nießbrauchers und der Steuergrundlage.
Urkunde, mit der der Nießbrauch bestellt wird
Sie sagt, ob der Nießbrauch abgetreten werden kann und zu welchen Bedingungen.
Alle übrigen Erwerbssteuern, beim Kauf von privat oder von einem Unternehmen, finden Sie durchgerechnet im Ratgeber dazu, was der Kauf einer Zweitwohnung am Meer kostet. Persönliche steuerliche Entscheidungen sollten Sie wie immer mit dem Notar und mit dem Steuerberater (commercialista) prüfen.
Kurz gesagt: eine öffentliche Formel und zwei Interessen, die zusammenpassen müssen
Das nackte Eigentum an einer Wohnung am Meer wird mit einer Formel bewertet, die 2026 einen Zinssatz von 2,5 % verwendet, auch wenn der gesetzliche Zinssatz bei 1,60 % liegt. Der Wert des Nießbrauchs hängt vom Alter ab: mit 74 Jahren sind es 35 % des vollen Werts, mit 62 Jahren 55 %. Der Nießbraucher zahlt IMU und gewöhnliche Instandhaltung, der nackte Eigentümer die außergewöhnlichen Arbeiten. Der Nießbrauch endet mit dem Leben des Nießbrauchers, und niemand weiß, wann.
Es ist ein Geschäft, das beiden Seiten gut dienen kann, wenn die Zahlen von Anfang an klar sind und die Wohnung vor Ort geschätzt wird. Tabellen und Artikel geben Ihnen den Rahmen; der Ausgangswert muss an der Immobilie gemessen werden.
Vereinbaren Sie ein Gespräch mit Massimo Ongaro in unserem Büro in Eraclea Mare: Wir gehen vom Wert der Wohnung, vom Alter des Nießbrauchers und vom Zustand des Gebäudes aus und sehen gemeinsam, ob das nackte Eigentum zu Ihnen passt, unverbindlich für Sie.
Um mit einem echten Wert zu rechnen, sehen Sie sich die Häuser zum Verkauf in Eraclea Mare und die Wohnanlagen der Gegend an: Die Berechnung beginnt immer beim Preis des vollen Eigentums.
Wie berechnet man den Nießbrauch und den Wert des nackten Eigentums in Italien 2026?
Sie multiplizieren den Wert des vollen Eigentums mit 2,5 % und das Ergebnis mit dem Koeffizienten nach dem Alter des Nießbrauchers: So erhalten Sie den Wert des Nießbrauchs. Das nackte Eigentum ist die Differenz zwischen vollem Eigentum und Nießbrauch. Bei einer Wohnung im Wert von 240.000 Euro und einem Nießbraucher von 74 Jahren ist der Nießbrauch 84.000 Euro wert und das nackte Eigentum 156.000.
Warum wird der Nießbrauch mit 2,5 % berechnet, wenn der gesetzliche Zinssatz bei 1,60 % liegt?
Weil Artikel 46 Absatz 5-ter des DPR 131/1986 verbietet, für den Wert des Nießbrauchs einen Zinssatz unter 2,5 % zu verwenden. Das Dekret des Wirtschafts- und Finanzministeriums vom 24. Dezember 2025 bestätigt das für 2026: Die Koeffiziententabelle bleibt mit 2,5 % berechnet. Die 1,60 % gelten für die zivilrechtlichen Zinsen.
Wer zahlt die IMU, wenn auf der Wohnung ein Nießbrauch liegt?
Der Nießbraucher. Das Gesetz 160/2019 nennt ihn als Steuerpflichtigen der IMU, und das Zivilgesetzbuch (Art. 1008) legt ihm die Steuern und jährlichen Lasten auf. In Eraclea beträgt der Steuersatz für eine Wohnung am Meer, die nicht Hauptwohnsitz ist, 0,97 % auf den um 5 % aufgewerteten und mit 160 multiplizierten Katasterertrag.
Wer zahlt außergewöhnliche Reparaturen, etwa ein neues Dach?
Der nackte Eigentümer. Artikel 1005 des Zivilgesetzbuchs legt ihm die außergewöhnlichen Reparaturen auf, etwa an tragenden Mauern, Balken, Dächern, Decken und Treppen. Der Nießbraucher zahlt ihm, solange der Nießbrauch dauert, Zinsen auf die ausgegebenen Beträge und kümmert sich um die gewöhnliche Instandhaltung.
Wie lange dauert der Nießbrauch?
Höchstens so lange wie das Leben des Nießbrauchers, wie Artikel 979 des Zivilgesetzbuchs bestimmt. Er erlischt früher, wenn er zwanzig Jahre lang nicht ausgeübt wird, wenn Nießbrauch und Eigentum bei derselben Person zusammenfallen oder wenn die Wohnung vollständig zerstört wird. Wenn er endet, hat der nackte Eigentümer das volle Eigentum.
Darf der Nießbraucher die Wohnung am Meer vermieten?
Ja. Er hat das Recht, die Wohnung zu genießen und jeden Nutzen aus ihr zu ziehen (Art. 981), also kann er sie vermieten und die Mieten behalten. Läuft ein Vertrag mit data certa noch, wenn der Nießbrauch endet, kann er bis zu fünf Jahre danach weiterlaufen (Art. 999): Wer das nackte Eigentum kauft, muss das vorher wissen.
