Investieren an der venezianischen Küste 2026: Eraclea, Jesolo oder Caorle?

Fast jeden Frühling sitzt jemand an meinem Schreibtisch, der dieselbe Frage schon mitbringt: „Ich möchte eine Ferienwohnung am Meer kaufen und vermieten. Wo lohnt es sich mehr, in Eraclea, in Jesolo oder in Caorle?“ Wir legen die echten Zahlen auf den Tisch, und nach einer halben Stunde hat sich die Frage verändert. Sie lautet dann: „Was will ich eigentlich von dieser Wohnung?“

Ich sage es Ihnen gleich, denn darauf baut der ganze Ratgeber auf. An der venezianischen Küste haben Eraclea Mare, Jesolo und Caorle unterschiedliche Einstiegspreise und identische Steuerregeln. Wie viel ein Ort im Vergleich zu den anderen abwirft, misst dagegen keine amtliche Quelle: Wer Ihnen eine genaue Prozentzahl verspricht, arbeitet mit Zahlen, die keiner Prüfung standhalten.

In diesem Ratgeber vergleiche ich die drei Orte anhand der Daten, die sich überprüfen lassen. Das sind die OMI-Werte (die Immobilienwerte, die die Marktbeobachtungsstelle der italienischen Steuerbehörde veröffentlicht) für das erste Halbjahr 2026, die geltenden Steuerregeln und die Art von Gästen, die jeder Strand anzieht, so wie wir sie im Büro erleben. Am Ende haben Sie drei Kriterien für Ihre Wahl: das Kapital, das Sie einsetzen wollen, den Gast, den Sie empfangen möchten, und die Zeit, die Sie der Wohnung widmen wollen.

Eine ehrliche Vorbemerkung. Was Sie hier lesen, ist die Markteinschätzung von jemandem, der jeden Tag an dieser Küste arbeitet, und sie ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Sie soll Ihnen helfen, mit geordneten Gedanken zum Notar und zum Steuerberater (commercialista) zu gehen.

Die venezianische Küste 2026: eine stabile touristische Nachfrage

Die venezianische Küste ist ein Markt mit einer touristischen Nachfrage, die von Jahr zu Jahr stabil bleibt. Laut der Region Venetien verzeichnete die östliche Küste 22,74 Millionen Übernachtungen im Jahr 2024 und 22,69 Millionen im Jahr 2025. Zwei fast gleiche Jahre beschreiben eine konstante Nachfrage, und genau die braucht, wer investiert.

In diesem Rahmen sind 2025 die Ankünfte im Tourismusgebiet Jesolo-Eraclea um 2,5 % gestiegen. Auch der Wohnungsmarkt hat sich bewegt. Laut dem Immobilienbericht 2026 von OMI und ABI, dem italienischen Bankenverband, wurden 2025 in Italien rund 767.000 Wohnungen verkauft, 6,4 % mehr als 2024, mit demselben Zuwachs im Nordosten.

Was bedeutet das für Sie? Bei einer Nachfrage, die hält, geht es bei der Entscheidung vor allem darum, wo und zu welchem Preis Sie kaufen. Und genau beim Einstiegspreis gehen die drei Orte getrennte Wege.

Was eine Wohnung in Eraclea, Jesolo und Caorle 2026 kostet

Im ersten Halbjahr 2026 kostet eine Wohnung mittleren Standards in normalem Zustand laut den OMI-Werten der italienischen Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate) 1.700 bis 2.000 Euro pro m² in Eraclea Mare. Am Lido Ovest von Jesolo sind es 2.400 bis 3.000 Euro, am Lido Est 2.100 bis 2.600 Euro, in der Strandzone von Caorle 2.400 bis 2.800 Euro.

Für den Vergleich der drei Orte verwende ich ausschließlich die OMI-Werte. Sie sind öffentlich, erscheinen halbjährlich und gelten für alle gleich, und sie hängen nicht davon ab, was ein Verkäufer in einem Inserat verlangt. Hier ist die Übersicht, die ich jedem zeige, der fest entschlossen zum Investieren zu uns ins Büro kommt.

(Quelle: Agenzia delle Entrate, Datenbank der Immobilienwerte (OMI), 1. Halbjahr 2026, Wohnungen mittleren Standards, €/m² Bruttofläche. Der normale Zustand ist in diesen Zonen der häufigste. Für diese Zonen veröffentlicht das OMI keine Mieten.)

Behalten Sie diese Übersicht beim Lesen im Blick. Die nächsten Abschnitte erklären, was hinter jeder Spalte steckt und warum die Zeile der Mieten, die leere, die wichtigste von allen ist.

Jesolo: der größte Lido und sein Angebot

Jesolo ist der größte Ort an der Küste und setzt auf Service, Nachtleben, Großveranstaltungen und moderne Wohnanlagen direkt am Meer. Im ersten Halbjahr 2026 liegt der Lido Ovest in normalem Zustand bei 2.400 bis 3.000 Euro pro m² und der Lido Est bei 2.100 bis 2.600 Euro. In sehr gutem Zustand werden bis zu 4.400 Euro pro m² erreicht.

Wenn Ihnen jemand sagt, „in Jesolo kauft man günstig“, fragen Sie immer nach, von welcher Zone die Rede ist. Jesolo Paese kostet weniger, liegt aber nicht am Meer.

Eine Wohnung am Lido di Jesolo zu kaufen, ist für ein bestimmtes Ziel sinnvoll. Sie wollen eine bekannte Adresse, einen breiten Markt für den späteren Wiederverkauf und einen jungen Gast oder Kurzurlauber, der Events und Lokale sucht. Der Einstiegspreis ist höher und verlangt ein solideres Kapital: Wenn Sie genau das suchen, ist die Wahl stimmig.

Caorle: die historische Altstadt und ihre Ortsteile

Caorle hat einen Trumpf, den die anderen beiden nicht haben: Neben dem Meer gibt es ein historisches Fischerstädtchen mit einem lebendigen Zentrum und einer starken Tradition der Fischküche. Nach unserer Erfahrung zieht es Käufer an, die die Wohnung auch selbst nutzen wollen, nicht nur vermieten.

Bei den Zahlen liegt die Strandzone Levante und Ponente in normalem Zustand bei 2.400 bis 2.800 Euro pro m². Die Altstadt liegt bei 2.400 bis 3.500 Euro pro m², in sehr gutem Zustand bei 3.000 bis 4.500 Euro. Das ist ein ähnliches Niveau wie am Lido di Jesolo.

Ein Detail, das vielen entgeht, betrifft die Grenzen. Duna Verde und Porto Santa Margherita, die viele mit Eraclea verbinden, gehören zur Gemeinde Caorle. Bevor Sie irgendetwas durchrechnen, prüfen Sie, in welcher Gemeinde die Wohnung liegt, die Sie sich ansehen.

Eraclea Mare: der günstigste Einstiegspreis

Damit sind wir bei mir zu Hause, und ich spreche darüber mit der Distanz von jemandem, der jeden Tag auf die Zahlen schaut. Eraclea Mare ist heute beim Einstiegspreis der zugänglichste der drei Orte.

Im ersten Halbjahr 2026 liegt die OMI-Zone Eraclea Mare in normalem Zustand bei 1.700 bis 2.000 Euro pro m² und in sehr gutem Zustand bei 2.400 bis 3.100 Euro. Ein Jahr zuvor, im ersten Halbjahr 2025, lag der normale Zustand bei 1.750 bis 1.950 Euro: Der Mittelwert ist derselbe, der Markt ist stabil.

Machen wir eine einfache Rechnung mit den Mittelwerten für den normalen Zustand. Mit 200.000 Euro kaufen Sie in Eraclea Mare rund 108 m² Bruttofläche, am Lido Ovest von Jesolo rund 74 und in der Strandzone von Caorle rund 77. Die OMI-Werte bleiben Richtspannen, aber der Abstand zwischen den drei Orten ist deutlich.

Nach unserer Erfahrung suchen Käufer in Eraclea den Pinienwald, einen ruhigen Strand und einen entspannten Rhythmus, oft mit Kindern. Eraclea Mare trägt seit 2007 die Blaue Flagge, auch 2026 bestätigt, und die Umweltbehörde der Region Venetien, ARPAV, stuft das Badewasser als „ausgezeichnet“ ein. Hinter dem Strand liegt ein Wald aus Pinien, im Schutzgebiet „Laguna del Mort e Pinete di Eraclea“.

Wenn Sie sehen möchten, wie man die Zahlen einer einzelnen Wohnung liest, lesen Sie, wie viel eine Dreizimmerwohnung in einer Ferienanlage in Eraclea wirklich einbringt.

Warum Ihnen niemand sagen kann, wo Sie mehr verdienen

Die Rendite einer Vermietung ist ein einfacher Bruch. Oben steht, was Sie einnehmen, unten, was Sie für den Kauf ausgegeben haben. Den Nenner misst für diese drei Orte das OMI. Den Zähler nicht: Das OMI veröffentlicht keine Mieten für die Strandzonen von Eraclea, Jesolo und Caorle.

Wer Ihnen an einem Ort eine höhere Rendite verspricht als an den anderen, stützt sich meist auf die Mieten, die in den Inseraten der Immobilienportale verlangt werden. Das sind Angebotspreise, oft für Langzeitmieten, und sie sagen nichts darüber, was eine Ferienwohnung in einer echten Saison einnimmt. Deshalb finden Sie in diesem Ratgeber keine Renditeprozente.

Den Einwand kenne ich schon, weil ihn viele vorbringen: „Wenn man in Eraclea weniger ausgibt, muss die Wohnung ja mehr abwerfen.“ Das stimmt zur Hälfte. Ein niedrigerer Einstiegspreis bedeutet weniger gebundenes Kapital, und das ist ein echter Vorteil.

Die höhere Rendite stellt sich aber nur ein, wenn diese Wohnung so viel einnimmt wie eine vergleichbare Wohnung anderswo. Das prüfen Sie an den tatsächlichen Einnahmen der Immobilie, mit dem Buchungskalender und den Belegen in der Hand. Es aus einem Inserat abzuleiten, heißt, die Investition auf eine Zahl zu bauen, die niemand gemessen hat.

So wählen Sie: Kapital, Gast und Verwaltung

Wenn die Rendite allein nicht entscheidet, entscheiden drei Fragen. Ich stelle sie jedem Kunden, bevor ich ihm auch nur eine Wohnung zeige, und ich rate Ihnen, sie schriftlich zu beantworten, bevor Sie mit den Besichtigungen beginnen.

Die erste betrifft das Kapital. Die OMI-Spannen sagen Ihnen, wie viel Fläche Sie mit der verfügbaren Summe bekommen. Mit begrenztem Kapital kaufen Sie in Eraclea Mare eine größere Wohnung oder eine bessere Lage. Mit einem solideren Budget haben Sie am Lido di Jesolo oder in Caorle Zugang zu einem breiteren und bekannteren Markt.

Die zweite betrifft den Gast, den Sie empfangen möchten. Familien mit Kindern, die ein oder zwei Wochen bleiben, Paare, die die Altstadt und die Restaurants suchen, junge Gruppen, die Events und Lokale wollen. Jeder Ort hat seinen Gast, und die richtige Wohnung für den richtigen Gast lässt sich besser vermieten.

Die dritte betrifft, wie viel Sie selbst verwalten wollen. Eine Kurzzeitvermietung macht Arbeit: Anreisen, Reinigung, Gästemeldungen an Alloggiati Web (das Meldeportal der Polizei) und an ROSS1000 (das Statistiksystem der Region Venetien für den Tourismus), Kurtaxe (imposta di soggiorno) einziehen und abführen. Auch die Kurtaxe ändert sich von Gemeinde zu Gemeinde: In Eraclea beträgt sie 1,00 Euro pro Nacht das ganze Jahr über, in Jesolo 1,80 Euro von April bis Oktober.

In Caorle liegt der zuletzt von der Gemeinde veröffentlichte Satz für touristische Vermietungen bei 1,70 Euro pro Nacht. Wenn Sie sich um alles selbst kümmern wollen, wählen Sie eine Wohnung in der Nähe Ihres Wohnorts oder eine, die leicht zu erreichen ist. Wenn Sie lieber abgeben, rechnen Sie die Kosten für jemanden ein, der die Wohnung für Sie verwaltet.

Die Regeln 2026 sind an allen drei Orten gleich

Die Wahl des Ortes ist die halbe Arbeit. Die andere Hälfte erledigt der Fiskus, und der macht keinen Unterschied zwischen Eraclea, Jesolo und Caorle: Die Regeln sind national und gelten an allen drei Stränden gleich. Hier sind die Punkte, die beeinflussen, wo und wie viel Sie kaufen.

Achtung bei der Grenze von zwei Wohnungen

Bis 2025 konnte eine Privatperson bis zu vier Wohnungen kurzzeitig vermieten und dabei in der begünstigten Regelung bleiben. Seit 2026 liegt die Schwelle bei zwei Wohnungen, mit dem italienischen Haushaltsgesetz 2026 (Gesetz 199/2025). Ab der dritten geht das Gesetz von einer gewerblichen Tätigkeit aus.

Eine vermutete gewerbliche Tätigkeit bedeutet eine Umsatzsteuernummer (partita IVA), den Tätigkeitscode ATECO 55.20.42 und eine SCIA, die förmliche Anzeige des Tätigkeitsbeginns bei der Gemeinde. Ob Sie sich zusätzlich bei der italienischen Sozialversicherung INPS anmelden müssen, klären Sie mit dem Steuerberater, denn das hängt davon ab, wie Sie die Tätigkeit konkret ausüben.

Das verändert die Kaufstrategie. Wenn Sie ein Portfolio aus mehreren Renditeimmobilien planen, markiert der Schritt von der zweiten zur dritten Wohnung die Grenze zwischen Privatperson und Unternehmen, mit den Kosten, die daraus folgen. Das sollten Sie vor dem Kauf planen.

So funktioniert die Pauschalsteuer mit 21 % und 26 %

Die cedolare secca, die italienische Pauschalsteuer auf Mieteinnahmen, hat für Kurzzeitvermietungen seit dem 1. Januar 2024 zwei Sätze, und 2026 bleibt das so. Wer innerhalb der zwei Wohnungen bleibt, zahlt 21 % auf eine einzige Wohnung, die Sie in der Steuererklärung selbst bestimmen, und 26 % auf die andere. Die Wahl wird jedes Jahr neu getroffen.

Die Faustregel ist nur eine: Legen Sie die 21 % auf die Immobilie, die mehr einnimmt, dann wiegt der Unterschied von fünf Punkten weniger. Wenn die Einnahmen der beiden Wohnungen um 7.000 Euro auseinanderliegen, ist die richtige Wahl 350 Euro im Jahr wert. Wenn Sie zwei Immobilien mit unterschiedlichem Ertrag vergleichen, zählt auch, wie Sie sie versteuern werden.

CIN und Sicherheit sind keine Formalität

Seit dem 1. Januar 2025 ist die nationale Identifikationsnummer (CIN, codice identificativo nazionale) Pflicht, um legal zu vermieten. Ohne CIN drohen Bußgelder von 800 bis 8.000 Euro pro Immobilie, und für das regelwidrige Inserat sieht das Gesetz die sofortige Entfernung vor. Die Kontrollen führt die Gemeinde durch.

Die CIN erhalten Sie nur, wenn bestimmte Sicherheitsanforderungen erfüllt sind: Melder für brennbare Gase und für Kohlenmonoxid sowie vorschriftsmäßige Feuerlöscher. Nötig ist ein Feuerlöscher je angefangene 200 Quadratmeter, in jedem Fall mindestens einer pro Stockwerk.

Dazu kommt die EU-Richtlinie DAC7, die Buchungsportale verpflichtet, der italienischen Steuerbehörde die Einnahmen der Vermieter zu melden. Seit dem 20. Mai 2026 gilt außerdem die EU-Verordnung 2024/1028 über Daten zur Kurzzeitvermietung. Wer eine Immobilie kauft, die alle Vorgaben erfüllt, und sie vom ersten Tag an mit Methode verwaltet, muss den Unterlagen später nicht hinterherlaufen.

Die IMU und die laufenden Kosten, die die Nettorendite beeinflussen

Einen Posten vergessen viele Anleger, wenn sie zwei Immobilien vergleichen: die IMU auf die Zweitwohnung, die italienische Gemeindesteuer auf Immobilien. Die cedolare secca ersetzt sie nicht, sie ist jedes Jahr in voller Höhe fällig. Berechnet wird sie auf den Katasterertrag (rendita catastale, den im Kataster eingetragenen fiktiven Ertrag), um 5 % aufgewertet und mit 160 multipliziert; darauf wird der Satz der Gemeinde angewandt.

In Eraclea beträgt der Satz für „sonstige Gebäude“ 0,97 %, 2025 wie 2026. Ich erwähne das in einem Ratgeber zur Wahl des Ortes, weil das Nettoergebnis nach den laufenden Steuern zählt.

Vorsicht vor einer falschen Abkürzung. Der Katasterertrag hängt nicht vom Marktpreis ab, eine günstigere Wohnung zahlt also nicht zwangsläufig weniger IMU. Verlangen Sie immer den Katasterauszug (visura catastale) und rechnen Sie mit dem tatsächlichen Katasterertrag. Wenn Sie die Einzelheiten zu Sätzen, Pflichten und Sanktionen suchen, finden Sie alles im Steuerratgeber zur Kurzzeitvermietung 2026.

In Italien kaufen und im Ausland leben: die Chance für Auslandsitaliener

Eine Gruppe von Käufern kennt eine konkrete Möglichkeit oft nicht: die Italiener, die das Land für die Arbeit verlassen haben. Das Rundschreiben Nr. 3/E von 2024 der italienischen Steuerbehörde hat die Regeln für die „Erstwohnung“ (prima casa) für sie neu geschrieben, und das Ergebnis ist günstig.

Der entscheidende Punkt betrifft die italienische Staatsbürgerschaft, die keine maßgebliche Voraussetzung mehr ist. Die Begünstigung senkt die Registersteuer (imposta di registro) auf 2 % beim Kauf von einer Privatperson, und sie steht allen zu, die die folgenden Bedingungen gleichzeitig erfüllen.

Achten Sie auf ein häufiges Missverständnis: Die Eintragung ins AIRE, das Register der im Ausland lebenden Italiener, reicht allein nicht aus. Es braucht den beruflich bedingten Umzug, und er muss vor dem Kauf liegen.

Wer an der venezianischen Küste geboren ist oder dort gelebt hat und heute im Ausland arbeitet, für den öffnet sich hier eine konkrete Tür. Sie können eine Wohnung am Meer in Italien mit einer überschaubaren Steuerlast beim Kauf erwerben, und Sie müssen Ihren Wohnsitz nicht innerhalb von achtzehn Monaten nach Italien zurückverlegen. Wenn Sie in dieses Profil passen, prüfen Sie Ihre Situation, bevor Sie den Kauf abwägen: Die Endrechnung ändert sich deutlich.

Die Einschätzung von jemandem, der hier lebt

Nach vielen Jahren, in denen ich an dieser Küste Wohnungen verkauft und vermietet habe, habe ich mir eine Meinung gebildet, die ich Saison für Saison bestätigt sehe. Ich gebe sie so wieder, wie ich sie einem Kunden sagen würde, der mir gegenübersitzt.

In der Praxis sehe ich zwei Arten zu kaufen. Die einen entscheiden aus dem Bauch heraus, angezogen vom bekanntesten Namen oder von einer Rendite, die sie auf einem Portal gelesen haben. Die anderen gleichen Einstiegspreis, tatsächliche Einnahmen und Steuerregelung ab und bauen eine Investition, die auch dann hält, wenn sich die Regeln ändern.

Wenn Sie besser verstehen möchten, wie die Werte einer Zone entstehen, hilft Ihnen der Vergleich, was eine Wohnung in Eraclea im Vergleich zu Jesolo wirklich wert ist.

Ihre Investition an der venezianischen Küste sicher planen

Ich fasse den Kurs zusammen. Die venezianische Küste bleibt ein solider touristischer Markt mit einer Nachfrage, die von Jahr zu Jahr stabil ist. Die drei Orte haben unterschiedliche Einstiegspreise: Eraclea Mare ist der zugänglichste, die Lidi von Jesolo und Caorle sind teurer. Die Regeln dagegen sind dieselben: cedolare secca mit 21 % und 26 % seit 2024, CIN seit 2025, die Schwelle von zwei Wohnungen seit 2026.

Bevor Sie einen compromesso unterschreiben, den italienischen Vorvertrag, empfehle ich Ihnen diese Schritte in dieser Reihenfolge.

Die Lehre, die ich gezogen habe, ist einfach. Es gewinnt nicht, wer am bekanntesten Ort kauft, und auch nicht, wer der Rendite aus einem Inserat hinterherläuft. Es gewinnt, wer mit den richtigen Zahlen vor Augen kauft: Kapital, Gast, Zeit, die man der Wohnung widmet. Und diese Zahlen ändern sich von Straße zu Straße, nicht nur von Gemeinde zu Gemeinde.

Wenn Sie den Kauf einer Renditeimmobilie an der venezianischen Küste abwägen, können wir Ihre Zahlen gemeinsam durchgehen: Budget, den Gast, den Sie empfangen möchten, Ihre steuerliche Situation und die Immobilien, die tatsächlich verfügbar sind. Fordern Sie eine unverbindliche Beratung bei ma.re.blu an: Ich helfe Ihnen, die Zone, die Immobilie und die Gestaltung zu wählen, die am besten zu Ihnen passen.

Wenn Eraclea für Sie in Frage kommt, beginnen Sie mit den Häusern zum Verkauf und vergleichen Sie sie mit den Mietobjekten der Gegend: Dort beginnt die Rechnung einer Investition.