Vermietung einer Ferienwohnung in Italien: der Steuerleitfaden für 2026

Jedes Frühjahr wiederholt sich in meinem Büro in Eraclea Mare dieselbe Szene. Ein Eigentümer mit zwei vermieteten Wohnungen kommt herein, lächelt und sagt: „Ich zahle doch sowieso die 21-Prozent-Pauschalsteuer auf beide.“ Dann erkläre ich ihm, dass es die 26 % auf die zweite Immobilie schon seit 2024 gibt, und das Lächeln erstarrt.

Dramatisch ist die Lage nicht. Die Regeln haben sich aber tatsächlich geändert, in zwei Schritten, und wer noch mit denen von 2023 rechnet, riskiert, Geld liegen zu lassen oder mit der Steuererklärung eine unerwartete Nachzahlung leisten zu müssen.

In diesem Leitfaden erkläre ich Ihnen Punkt für Punkt, wie die Besteuerung der Kurzzeitvermietung in Italien heute funktioniert. Es geht um die zwei Sätze der cedolare secca (der Pauschalsteuer auf Mieteinnahmen), um die Schwelle, ab der eine Umsatzsteuernummer Pflicht wird, um den nationalen Identifikationscode und um die zusätzlichen Pflichten an der venezianischen Küste. Am Ende wissen Sie, wo Sie stehen und was sich für Sie lohnt.

Eine ehrliche Vorbemerkung: Dies ist ein aktueller Überblick zur Information und ersetzt nicht den Rat Ihres commercialista, des Steuerberaters, der Ihre italienische Steuererklärung erstellt. Er soll Ihnen helfen, mit einem klaren Bild und den richtigen Fragen zu ihm zu gehen.

Was sich 2026 für Vermieter von Ferienwohnungen am Meer ändert

Seit dem 1. Januar 2024 beträgt die cedolare secca auf Kurzzeitvermietungen 21 % für eine einzige Immobilie Ihrer Wahl und 26 % für die übrigen. Ab 2026 ändert sich dagegen die Zahl der Wohnungen, die Sie als Privatperson vermieten können, bevor Sie für den Fiskus zum Unternehmer werden: Die Schwelle ist von vier auf zwei Wohnungen gesunken.

Die beiden Neuerungen stammen aus zwei verschiedenen Gesetzen, und es lohnt sich, sie auseinanderzuhalten. Die Steuersätze hat das Haushaltsgesetz 2024 festgelegt (Gesetz 213/2023, Art. 1 Abs. 63). Das Haushaltsgesetz 2026 (Gesetz 199/2025, Art. 1 Abs. 17) hat die Schwelle gesenkt und die Steuersätze unverändert gelassen.

Zur Orientierung beginnen Sie mit dieser Übersicht. Sie ist das Erste, was ich jedem zeige, der mit einer Wohnung zum Vermieten zu uns in die Agentur kommt.

Halten Sie diese Übersicht griffbereit. Jeder der folgenden Abschnitte geht auf eine ihrer Zeilen genauer ein und erklärt dabei die italienischen Begriffe.

Cedolare secca in zwei Stufen: So funktionieren die Sätze von 21 % und 26 %

Die cedolare secca ist eine wählbare Regelung, die die IRPEF (die italienische Einkommensteuer), die regionalen und kommunalen Zuschläge sowie die Register- und Stempelsteuer ersetzt. Seit 2024 hat sie zwei Sätze: Eine Wohnung bleibt bei 21 %, für die übrigen zahlen Sie 26 %. Welche Immobilie zu 21 % besteuert wird, entscheiden Sie jedes Jahr in der Steuererklärung.

Hier machen viele Eigentümer aus Unachtsamkeit einen Fehler. Der ermäßigte Satz fällt nicht von selbst auf die „älteste“ Immobilie oder auf die zuerst gekaufte. Sie entscheiden jedes Jahr selbst, im Modello 730 oder im Modello Redditi Persone Fisiche (den beiden italienischen Formularen für die Einkommensteuererklärung), auf welche Einheit er angewendet wird.

Die Logik ist einfach: Sie legen ihn auf die Wohnung mit den höchsten Einnahmen. Je höher die Mieten dieser Immobilie, desto stärker fällt der Unterschied von fünf Prozentpunkten zwischen 21 % und 26 % ins Gewicht. Über eine volle Saison in Eraclea kann diese Entscheidung mehrere hundert Euro wert sein.

Noch etwas sollten Sie wissen: Die cedolare befreit Sie nicht von der IMU, der kommunalen Immobiliensteuer. Sie ersetzt die IRPEF, nicht die lokalen Vermögensteuern, und die IMU auf die Zweitwohnung bleibt in voller Höhe fällig. Wie sie sich auf die tatsächliche Rendite auswirkt, erkläre ich im Beitrag darüber, was eine Dreizimmerwohnung in einer Ferienanlage in Eraclea wirklich einbringt.

Auf welche Immobilie Sie die 21 % anwenden sollten

Legen Sie die 21 % auf die Immobilie mit den höchsten Einnahmen im Jahr. Der Unterschied zu 26 % wird auf die eingenommenen Mieten berechnet, also wiegen fünf Prozentpunkte bei einer Wohnung, die 14.000 Euro pro Saison einbringt, viel mehr als bei einer, die 6.000 Euro einbringt.

Ein konkretes Beispiel. Sie haben eine Zweizimmerwohnung im Pinienwald, die 8.000 Euro pro Saison einbringt, und eine Dreizimmerwohnung direkt am Meer, die 15.000 Euro einbringt. Wenn Sie die 21 % auf die Dreizimmerwohnung und die 26 % auf die Zweizimmerwohnung legen, sparen Sie 350 Euro gegenüber der umgekehrten Wahl: 5 % der Differenz von 7.000 Euro zwischen den beiden Einnahmen.

Achten Sie auf ein Detail. Die Option bleibt nicht für immer an den Vertrag gebunden: Sie muss jedes Jahr in der Steuererklärung ausgeübt werden. Wenn sich die Mieten ändern, prüfen Sie neu, wo die 21 % am meisten bringen.

Airbnb, Booking und Verwalter: So funktioniert der Steuereinbehalt von 21 %

Plattformen und Verwalter, die die Mieten kassieren oder an der Zahlung beteiligt sind (zum Beispiel Airbnb), behalten 21 % ein, bevor sie Ihnen den Betrag auszahlen. Das sieht Artikel 4 des Gesetzesdekrets 50/2017 vor, der ab dem 1. Januar 2027 mit gleichem Inhalt in die Artikel 207 und 208 des Einheitstextes der Einkommensteuern übergeht (Gesetzesvertretendes Dekret 117/2026). Die europäische DAC7-Richtlinie betrifft etwas anderes: Sie verpflichtet die Portale, der Agenzia delle Entrate, der italienischen Steuerbehörde, die Daten zu den Vergütungen zu melden.

Mit diesem Einbehalt ist die Rechnung mit dem Fiskus nicht beglichen, und gerade hier ist das Missverständnis weit verbreitet. Seit 2024 ist der Einbehalt der Vermittler immer eine Vorauszahlung, unabhängig von der gewählten Regelung.

Im Klartext: Wenn Sie eine zweite Immobilie zu 26 % haben und glauben, Airbnb habe schon alles bezahlt, steht im Juni des Folgejahres eine Nachzahlung an. Deshalb lohnt es sich, die Bescheinigungen jeder Plattform ordentlich aufzubewahren: Bei einer Prüfung sind sie Ihre Verteidigung.

Wie viele Immobilien darf ich ohne Partita IVA vermieten?

Seit dem 1. Januar 2026 können Sie als Privatperson höchstens zwei Wohnungen kurzzeitig vermieten. Ab der dritten vermutet das Gesetz eine gewerbliche Tätigkeit: Sie brauchen eine partita IVA (die italienische Umsatzsteuernummer) und eine SCIA bei der Gemeinde (die Anzeige über den Beginn der Tätigkeit), und die Anmeldung beim INPS, der staatlichen Sozialversicherung, ist mit dem Steuerberater zu klären. Bis 2025 lag die Schwelle bei vier Wohnungen.

Das ist die eigentliche Wende von 2026 und die Frage, die ich am häufigsten höre. Es zählt die Zahl der Wohnungen, die im Jahr kurzzeitig vermietet werden, nicht der Umsatz. Sind es mehr als zwei, sind Sie für den Fiskus keine Privatperson mehr, die sich etwas dazuverdient, sondern ein Beherbergungsbetrieb.

Die schwerste Folge ist der Verlust der cedolare secca für den gesamten Bestand, und dazu können Sozialversicherungsbeiträge kommen.

Was ab der dritten Immobilie passiert: die Vermutung der Gewerblichkeit

Wer drei oder mehr Wohnungen kurzzeitig vermietet, löst die Vermutung der gewerblichen Tätigkeit nach Gesetz 178/2020, Art. 1 Abs. 595 aus. Die Norm besagt, dass die Tätigkeit in diesen Fällen als gewerblich ausgeübt gilt. Ob und wie sich das Gegenteil beweisen lässt, ist Auslegungssache: Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie darauf bauen.

Die Folgen treten sofort ein. Sie verlieren die cedolare secca für den gesamten Bestand an Kurzzeitvermietungen, nicht nur für die dritte Immobilie. Sie müssen eine partita IVA eröffnen, in der Regel mit dem ATECO-Code 55.20.42 (Ferienhäuser und Ferienwohnungen; ATECO ist die italienische Klassifikation der Wirtschaftszweige), und die SCIA beim einheitlichen Schalter der Gemeinde einreichen. Die Einkünfte ändern ihre Art: Aus Einkünften aus Grundbesitz werden Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Dazu kommt ein Knackpunkt für viele Beschäftigte im italienischen öffentlichen Dienst, für die beim Eröffnen einer partita IVA Verbote gelten. Für sie ist es oft am sinnvollsten, die Immobilien über die zweite hinaus langfristig zu vermieten. Die drei Wege im Vergleich:

INPS-Beiträge und Pauschalregelung: die wichtigsten Zahlen

Sobald Sie Unternehmer sind, lautet die Frage an den Steuerberater, ob Sie sich beim INPS anmelden müssen und in welcher Kasse. Das hängt davon ab, wie Sie die Tätigkeit konkret ausüben. Für 2026 liegt in der Gestione Commercianti (der INPS-Kasse für Gewerbetreibende im Handel) das Mindesteinkommen bei 18.808 Euro und der Mindestbeitrag bei 4.611,64 Euro.

Das INPS-Rundschreiben 14/2026 enthält eine wichtige Präzisierung: Wer als affittacamere (gewerblicher Zimmervermieter) tätig ist, unterliegt nicht dem jährlichen Mindesteinkommen. Die Sozialversicherungskosten hängen also stark von Ihrer Einstufung ab und sind im Einzelfall zu berechnen, bevor Sie die Schwelle überschreiten.

Steuerlich können Sie die Pauschalregelung (regime forfettario) prüfen, mit einer Ersatzsteuer von 15 %, die für neue Tätigkeiten mit den gesetzlichen Voraussetzungen in den ersten fünf Jahren auf 5 % sinkt. Die Grenzen sind eng: Jahreseinnahmen unter 85.000 Euro und keine Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit über 35.000 Euro. Wenn Sie diese Grenzen nicht einhalten, landen Sie in der regulären IRPEF mit Sätzen von 23 % bis 43 %.

Deshalb gehört der Sprung auf drei Immobilien in eine Tabellenkalkulation und nicht ins Bauchgefühl. Bei einem stark saisonalen Bestand können Beiträge und der Verlust der cedolareeinen Großteil der Marge auffressen; bei einem gut aufgebauten Bestand kann die Rechnung aufgehen. Wenn Sie unsicher sind, wo Sie stehen, sehen wir uns gern gemeinsam Ihre tatsächlichen Zahlen an.

Ganze Wohnung oder einzelne Zimmer: Wie der Bestand gezählt wird

Die Schwelle zählt Wohnungen, nicht Verträge oder Gäste. Das Gesetz verwendet genau dieses Wort: „nicht mehr als zwei Wohnungen je Steuerzeitraum“. Drei getrennte Wohnungen, auch kleine, lösen die Gewerblichkeit aus.

Anders liegt der Fall, wenn jemand eine einzige große Wohnung zimmerweise vermietet, mit mehreren getrennten Verträgen. Die verbreitete Lesart ist, dass sie für die Schwelle eine einzige Wohnung bleibt. Zu diesem Punkt habe ich jedoch keine schriftliche Klarstellung der Agenzia delle Entrate gefunden: Bevor Sie auf Zimmervermietung umstellen, lassen Sie es sich von Ihrem Steuerberater bestätigen.

Die Zählung beginnt mit einer einfachen Frage: Wie viele getrennte Wohnungen vermieten Sie im Jahr kurzzeitig? Ein kleines Einfamilienhaus zählt als eine, eine Dreizimmerwohnung als eine, eine Zweizimmerwohnung als eine. Sind es mehr als zwei, bewegen Sie sich im Bereich des Gewerbes.

Der nationale Identifikationscode (CIN): Pflichten, Sicherheit und Bußgelder

Seit dem 1. Januar 2025 ist der nationale Identifikationscode (CIN, codice identificativo nazionale) Pflicht, um legal zu vermieten. Ohne CIN drohen Bußgelder von 800 bis 8.000 Euro pro Immobilie, und für das nicht ordnungsgemäße Inserat sieht das Gesetz die sofortige Entfernung vor. Der CIN ist in Artikel 13-ter des Gesetzesdekrets 145/2023 geregelt und wird bei der nationalen Datenbank des Tourismusministeriums beantragt.

Mit dem CIN kommen klare Pflichten zur Anbringung und zur Sicherheit. Hier sehe ich die meisten Eigentümer schlecht vorbereitet, weil sie ihn als Formalität behandeln, obwohl er der Schlüssel ist, der Ihre Inserate online hält.

So beantragen Sie den CIN in der nationalen Datenbank

Den CIN erhalten Sie, indem Sie sich mit SPID oder CIE (dem italienischen digitalen Identitätssystem bzw. dem elektronischen Personalausweis) in der nationalen Datenbank der Beherbergungsbetriebe des Tourismusministeriums anmelden. Sobald Sie ihn haben, müssen Sie den Code außen am Gebäude anbringen und in jedes Inserat aufnehmen: internationale Portale, eigene Website, Social-Media-Profile.

Der Code gehört auch in die Steuererklärung: in Teil B des 730 (Zeile B12) oder in Teil RB des Modello Redditi (Zeilen RB24-RB25). Wenn Sie in Venetien vermieten, gibt es einen zusätzlichen Schritt, den ich weiter unten erkläre: Vor dem nationalen CIN brauchen Sie den regionalen Code.

Feuerlöscher und Gasmelder: die Sicherheitsanforderungen

Für den CIN brauchen Sie eine Eigenerklärung (dichiarazione sostitutiva), die die Katasterdaten der Unterkunft und die Sicherheitsanforderungen des Decreto Anticipi (Gesetzesdekret 145/2023) bestätigt. In der Praxis muss die Immobilie funktionierende Geräte und eine Mindestausstattung für den Brandschutz haben.

Neben den Bußgeldern gibt es ein zweites Risiko. Im Schadensfall kann das Fehlen dieser Geräte auch Probleme mit der Versicherung verursachen: ein Punkt, den Sie in Ihrem Versicherungsvertrag prüfen sollten. Eine Wohnung in Ordnung zu bringen kostet wenig und schützt viel, und es ist eine der ersten Prüfungen, die wir bei den Immobilien vornehmen, die wir in Eraclea betreuen.

Bußgelder bei Verstößen

Die Bußgelder in diesem Bereich sollen von der Schwarzvermietung abschrecken und gelten pro Immobilie. Sie beginnen bei 800 Euro für die Vermietung ohne CIN und erreichen erhebliche Beträge, wenn lebensrettende Geräte fehlen. Hier der Überblick mit Stand 2026.

Ein Hinweis für alle, die in Venetien vermieten: Wenn das Regionalgesetz denselben Sachverhalt ahndet, gelten die regionalen Bußgelder anstelle der nationalen. Das sieht derselbe Artikel 13-ter in Absatz 10 vor.

Die zusätzlichen Pflichten in Venetien: CIR, ROSS1000 und Alloggiati-Portal

In Venetien hat der nationale CIN den regionalen Identifikationscode (CIR) nicht abgeschafft. Beide Codes bestehen nebeneinander: Bevor Sie den CIN beantragen, müssen Sie die Immobilie im regionalen System registrieren und den CIR erhalten. Hinzu kommen zwei verpflichtende Meldewege: das Portal Alloggiati Web der Questura (der Polizeibehörde der Provinz) und die Plattform ROSS1000 der Region.

Wer von außerhalb der Region kommt, entdeckt diese Ebene oft zu spät. Die beiden Kanäle haben unterschiedliche Zwecke und Fristen, und keiner ersetzt den anderen.

Über das Portal Alloggiati Web melden Sie die Personalien der Gäste an die Questura, für die öffentliche Ordnung und Sicherheit. Die Plattform ROSS1000 sammelt dagegen statistische Daten für die Region und das ISTAT, das italienische Statistikamt: Ankünfte, Aufenthaltsdauer, Herkunft der Gäste. Der Reihe nach sind das die Pflichten für Vermieter in Venetien.

Die Falle ist die Nullmeldung: Sie müssen auch die Monate melden, in denen Sie keine Gäste hatten. Fehlen die Daten, verhängt die Gemeinde ein Bußgeld von 1.000 bis 2.000 Euro.

In der Praxis halten Vermieter in Venetien zwei Kanäle parallel offen, mit unterschiedlichen Fristen. Diese Pflichten ordentlich zu erledigen kostet den Eigentümer viel Zeit, und genau das ist die erste Leistung, nach der fragt, wer sich entscheidet, uns seine Wohnung anzuvertrauen.

Die Kurtaxe in Eraclea Mare, Caorle und Jesolo

Die Kurtaxe (imposta di soggiorno) zahlt der Gast, einziehen und abführen müssen aber Sie. Das Gesetz macht Sie zum Verantwortlichen für die Zahlung der Abgabe: Sie kassieren sie beim Gast, stellen eine Quittung aus und führen sie fristgerecht an die Gemeinde ab. In Eraclea wird sie bis zum 15. des Folgemonats abgeführt und gemeldet, und die Jahreserklärung ist bis zum 30. Juni des Folgejahres elektronisch einzureichen.

Die Tarife unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde, und an der venezianischen Küste ist der Unterschied spürbar. Hier die Tarife für touristische Vermietungen in den drei wichtigsten Orten: für Eraclea und Jesolo die Tarife 2026, für Caorle die zuletzt von der Gemeinde veröffentlichten, also die von 2025.

Eraclea Mare hat den niedrigsten Tarif der drei: einen Euro pro Nacht. Eraclea erhebt ihn aber ganzjährig und ohne Obergrenze an Nächten, während in Jesolo Kinder bis 10 Jahre befreit sind. Für zwei Erwachsene, die vierzehn Nächte bleiben, beträgt die Abgabe in Eraclea 28 Euro und in Jesolo 36: Der Unterschied liegt bei 8 Euro. Mit zwei Kindern zwischen 6 und 9 Jahren ist Eraclea dagegen teurer.

Die Kurtaxe ist also kein Argument für die Wahl eines Ortes. Sie ist aber ein Posten, den Sie dem Gast vor der Anreise gut erklären sollten, denn niemand mag Überraschungen bei der Abreise.

Eraclea Mare und die neuen Steuerregeln: Warum der Standort zählt

Wenn die Regeln strenger werden, zählt, wo Sie gekauft haben. Die OMI-Werte der Agenzia delle Entrate (der Immobilienmarktbeobachtung der Steuerbehörde) zeigen es deutlich: Im ersten Halbjahr 2026 liegt Eraclea Mare (Zone E6) für Wohnungen mittleren Standards in normalem Zustand bei 1.700 bis 2.000 €/m².

Im selben Halbjahr liegt der Lido di Jesolo in der Zone Lido Ovest bei 2.400 bis 3.000 €/m² und im Lido Est bei 2.100 bis 2.600. In Caorle, in der Strandzone Levante und Ponente, sind es 2.400 bis 2.800 €/m². In Eraclea Mare steigen Sie also mit weniger Kapital ein.

Gehen Sie den nächsten Schritt aber nicht zu schnell. Die Rendite einer Kurzzeitvermietung ist ein Bruch: im Zähler die Einnahmen, im Nenner das, was Sie für den Kauf ausgegeben haben. Den Nenner misst die OMI, den Zähler nicht, denn für diese Zonen veröffentlicht die OMI keine Mietwerte.

Ein niedrigerer Einstiegspreis bringt nur dann eine höhere Rendite, wenn die Wohnung so viel einnimmt wie eine vergleichbare anderswo. Das ist im Einzelfall zu prüfen, anhand der tatsächlichen Einnahmen dieser Immobilie und nicht anhand der Preislisten der Portale.

An Nachfrage fehlt es jedenfalls nicht. Laut der Region Venetien verzeichnete die Ostküste 22,74 Millionen Übernachtungen im Jahr 2024 und 22,69 Millionen im Jahr 2025. 2025 stiegen die Ankünfte im Tourismussystem Jesolo-Eraclea um 2,5 %.

Nach unserer Erfahrung arbeiten diejenigen, die in Eraclea gut vermieten, vor allem mit Familien, die den Pinienwald und einen ruhigen Strand suchen. Eraclea Mare trägt seit 2007 die Blaue Flagge, auch 2026 wieder bestätigt, und hat Badegewässer, die die ARPAV (die Umweltagentur Venetiens) als „ausgezeichnet“ einstuft. Darauf achten Gäste mit Kindern, und das hilft, den Belegungskalender zu füllen.

Nach meiner Erfahrung verläuft die Trennlinie 2026 zwischen denen, die ihre Wohnung als Nebenverdienst führen, und denen, die sie als Investition behandeln, mit geordneter Bürokratie und den Zahlen im Griff. Wer kauft und dabei mit den tatsächlichen Einnahmen rechnet, steht auch besser da, wenn sich die Regeln ändern. Wenn Sie Zahlen und Lagen genauer betrachten möchten, hilft Ihnen der Vergleich, was eine Wohnung in Eraclea im Vergleich zu Jesolo wirklich wert ist.

5 Steuerfehler, die Sie bei der Kurzzeitvermietung 2026 vermeiden sollten

Diese Ausrutscher zu vermeiden kostet nichts, sie zu ignorieren kann Tausende Euro kosten. Es sind die ersten fünf Prüfungen, die ich vornehme, wenn mir ein Eigentümer seine Wohnung anvertraut.

Fazit: Bringen Sie Ihre Investitionen in Ordnung und schützen Sie ihren Wert

Die Regeln von 2026 treffen vor allem diejenigen, die improvisieren. Die cedolare zu 21 % und 26 %, die Schwelle von zwei Wohnungen, der CIN und die regionalen Pflichten sind beherrschbare Regeln. Sie müssen sie nur vorher kennen, nicht erst nach einer Prüfung oder einer unerwarteten Nachzahlung.

Durch diesen ganzen Leitfaden zieht sich ein einziger roter Faden. Wer die Bürokratie in Ordnung hält und den Standort gut wählt, schützt seine Margen; alles Übrige, von der Wahl des Steuersatzes bis zur Nachrüstung der Sicherheit, ist Umsetzung.

Wenn Sie eine Wohnung in Eraclea Mare vermieten möchten oder einen Kauf zur Vermietung an der venezianischen Küste prüfen, können wir Ihre Zahlen gemeinsam ansehen. Kontaktieren Sie ma.re.blu für eine unverbindliche Beratung. Wir klären, wo Sie stehen, was sich für Sie lohnt und wie Sie jede Pflicht im Griff behalten.

Steuern berechnet man auf eine echte Miete: Als Anhaltspunkt dienen die Mietobjekte in Eraclea Mare und, falls Sie noch kaufen möchten, die Häuser zum Verkauf.