Ferienwohnung als Kapitalanlage in Eraclea Mare: Was eine Dreizimmerwohnung wirklich abwirft

Jedes Frühjahr kommt jemand zu uns ins Büro mit dem Traum von einer Wohnung am Meer, die sich selbst trägt. Oft bringt er denselben Satz mit: „Man hat mir gesagt, mit einer Wohnung am Pinienwald zahlt die Miete den Kredit.“ So, wie es klingt, stimmt das fast nie. Eraclea Mare bringt Ertrag, aber zwischen den Bruttoeinnahmen und dem, was Ihnen am Ende bleibt, liegt ein Abstand, den nur wenige vollständig erzählen.

Damit Sie sich nicht blenden lassen, braucht es die ganze Rechnung, von der ersten vermieteten Woche bis zum letzten Euro der cedolare secca, der italienischen Pauschalsteuer auf Mieteinnahmen. In diesem Artikel rechne ich sie für eine Dreizimmerwohnung (trilocale: Wohnzimmer und zwei Schlafzimmer) in einem Residence, also einer Ferienwohnanlage mit gemeinsamen Einrichtungen, durch. Ich gehe Woche für Woche und Posten für Posten vor, bis zu den Steuern 2026. Es ist ein Beispiel und kein Durchschnitt, jede Annahme steht offen da, damit Sie die Rechnung mit den Zahlen Ihrer eigenen Wohnung wiederholen können. Am Ende wissen Sie, wo der Gewinn entsteht, wo die Marge verloren geht und ob sich eine Ferienwohnung als Kapitalanlage für Sie lohnt.

Warum Eraclea Mare: der Einstiegspreis der „Perla Verde“

Eraclea Mare hat einen messbaren Vorteil: Der Einstieg verlangt weniger Kapital als am Lido von Jesolo oder in der Strandzone von Caorle. Das zeigen die OMI-Werte der Agenzia delle Entrate, der italienischen Steuerbehörde, deren Beobachtungsstelle für den Immobilienmarkt (OMI, Osservatorio del Mercato Immobiliare) amtliche Preisspannen veröffentlicht. Dass man hier mehr einnimmt, misst dagegen keine amtliche Zahl, denn die Einnahmen aus Kurzzeitvermietung erfasst niemand Zone für Zone.

Der Kontext gibt den Maßstab. Die östliche Küste Venetiens zählt rund 22,7 Millionen Übernachtungen im Jahr: 22,74 Millionen 2024 und 22,69 Millionen 2025 (Region Venetien, Statistikamt). Die Zahl fasst fünf Gemeinden zusammen: Cavallino-Treporti, Jesolo, Eraclea, Caorle und San Michele al Tagliamento mit Bibione, einem der wichtigsten Badegebiete Italiens.

Innerhalb dieses Stroms besetzt Eraclea eine eigene Nische. Hier verkaufe ich kein Nachtleben und keine großen Zahlen, sondern einen ruhigen Rhythmus, den Schatten der Pinien und Familien über mehrere Generationen, Großeltern und Enkel in derselben Wohnung. Nach unserer Erfahrung sind das treue Gäste, die jedes Jahr wiederkommen, und das senkt die Werbekosten. Die Wochen der Nebensaison im Juni und September verlangen trotzdem mehr Arbeit an Preisen und Inseraten.

Eraclea, Jesolo oder Caorle: wo der Einstieg in den Markt weniger kostet

Bei gleichem Ziel ist Eraclea Mare der günstigste Zugang zur venezianischen Küste. Laut OMI ist eine Wohnung in normalem Zustand in Eraclea Mare im ersten Halbjahr 2026 1.700 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter wert, während Jesolo Lido und die Strandzone von Caorle höher beginnen.

Quelle der Werte: Agenzia delle Entrate, Datenbank der Immobilienwerte (OMI), 1. Halbjahr 2026, Wohnungen mittleren Standards, €/m² Bruttofläche. Das Profil des Tourismus ist unsere Einschätzung als Agentur.

Ein geringeres Einstiegskapital bedeutet weniger gebundenes Geld und, bei gleicher Fläche, einen kleineren Kredit. Ob die Wohnung prozentual mehr abwirft, hängt davon ab, wie viel Sie einnehmen, und die OMI veröffentlicht für diese Zonen keine Mieten. Deshalb finden Sie unten statt eines Durchschnitts eine Rechnung. Wenn Sie einen Vergleich der Werte in der Mikrolage möchten, finden Sie hier unsere Analyse der Preise in Eraclea im Vergleich zu Jesolo.

Einnahmen und Kosten einer Dreizimmerwohnung: die ehrliche Bilanz einer Saison

In unserem Beispiel nimmt eine Dreizimmerwohnung in einem Residence mit Pool in Eraclea Mare in einer Sommersaison 10.800 Euro brutto ein. Davon gehen rund 6.100 Euro laufende Kosten ab, noch vor den Steuern. Genau hier beginnt das Versprechen, mit der Miete den Kredit zu bezahlen, zu bröckeln.

Ich arbeite mit einem konkreten Fall, dem Immobilientyp, mit dem ich am häufigsten zu tun habe: eine mittelgroße Dreizimmerwohnung in gutem Zustand, in einem Residence mit Pool nahe am Pinienwald. Ich nehme rund 80 m² brutto zu 220.000 Euro an, also 2.750 Euro pro Quadratmeter, innerhalb der OMI-Spanne für sehr guten Zustand in Eraclea Mare.

Wer nur auf den Preis schaut, denkt wenig an die Erwerbsnebenkosten, die sich je nach Verkäufer stark unterscheiden. Im Beispiel kaufen Sie von einem Privatverkäufer, und für Notar und Maklerprovision setze ich rund weitere 9.000 Euro an, als Annahme.

Beim Kauf von privat kommt das insgesamt investierte Kapital auf 235.000 Euro: 220.000 Kaufpreis, rund 6.000 Steuern und rund 9.000 für Notar und Maklerprovision. Auf dieser Basis messe ich weiter unten die Rendite.

Wenn Sie am Anfang stehen und das ganze Bild brauchen, von der Wahl der Immobilie bis zur Verwaltung der Vermietung, habe ich einen eigenen Ratgeber dazu geschrieben, wie man 2026 eine Ferienwohnung vermietet. Hier bleibe ich bei den Zahlen.

Die Einnahmen: wie man in einem Sommer auf 10.800 Euro kommt

Die Saisoneinnahmen beruhen auf stark saisonabhängigen Preisen. Aus unseren Inseraten von 2025: Eine Woche Anfang Juni oder Mitte September vermietet sich für 315 bis 450 Euro, während die Wochen rund um Ferragosto, den Feiertag am 15. August, auf 1.200 bis 1.500 Euro steigen.

Für Juli und die Augustwochen abseits von Ferragosto habe ich keinen erhobenen Preis, den ich Ihnen nennen könnte. Im Beispiel setze ich 1.000 Euro pro Woche an, einen Mittelwert zwischen den beiden Preisstufen, und behandle ihn als das, was er ist: eine Annahme. Hier die Rechnung über 12 vermietete Wochen zwischen Juni und Mitte September.

Für die beiden Preisstufen, die wir kennen, habe ich den oberen Wert verwendet. Mit dem unteren, 315 Euro in der Nebensaison und 1.200 zu Ferragosto, sinken die Einnahmen auf 9.660 Euro: 1.260 plus 6.000 plus 2.400. Bringt Ihnen der Juli weniger als 1.000 Euro pro Woche, sinken die Einnahmen weiter, und die Rechnung wird auf dieselbe Weise neu gemacht.

Zur Endreinigung braucht es eine Klarstellung. *Ist sie im Preis enthalten, sind das Ihre Kosten; berechnen Sie sie separat als Pauschale, gehört sie zur Bemessungsgrundlage der cedolare secca***, denn die Steuer wird auf den gesamten Betrag gezahlt, den der Gast überweist. Im Beispiel ist sie im Preis enthalten, deshalb finden Sie sie bei den Ausgaben.

Die Ausgaben: Hausgeld, IMU, Verbrauch, Reinigung und Agentur

Hier wird aus brutto netto. Es sind sechs Posten, alle einzuplanen, wenn Sie auf ordentlichem Niveau vermieten und ruhig schlafen wollen. Die Beträge für Hausgeld, Verbrauch, Reinigung und Instandhaltung sind Annahmen der Simulation: Fragen Sie immer nach den echten Zahlen der Immobilie, die Sie prüfen.

Zusammengerechnet kommen die laufenden Kosten auf 6.096 Euro. Von den 10.800 Euro Einnahmen abgezogen, bleiben 4.704 Euro Nettobetriebsergebnis vor Steuern. Dann kommt der Fiskus ins Spiel, und die Zahl schrumpft weiter.

Die Steuerregeln 2026: cedolare secca, CIN und wann eine Umsatzsteuernummer nötig wird

Seit dem 1. Januar 2026 ist die Kurzzeitvermietung in Italien stärker geregelt als zuvor: *Privatpersonen behalten die cedolare secca nur noch für bis zu zwei Wohnungen.* Wer eine oder zwei Immobilien besitzt, fährt damit weiterhin gut, sie wird aber auf die Bruttomiete erhoben, ohne Abzug der Kosten. Die Pflichten zu Kennnummer, Sicherheit und Meldungen sind außerdem Auflagen mit echten Sanktionen.

Die Zwei-Wohnungen-Regel: cedolare secca mit 21 % und 26 %

Diese Änderung bringt Anleger am meisten aus dem Konzept. Bis 2025 wurde eine gewerbliche Tätigkeit erst ab mehr als vier Wohnungen vermutet. Das Haushaltsgesetz 2026 (Legge di Bilancio, Gesetz 199/2025, Artikel 1, Absatz 17) hat die Grenze auf zwei Wohnungen gesenkt.

Die beiden Steuersätze gelten dagegen seit dem 1. Januar 2024: 21 % für eine Einheit, die Sie in der Steuererklärung wählen, 26 % für die übrigen.

Die cedolare secca wird immer auf den Bruttobetrag berechnet, also auf die 10.800 Euro. Für unsere Wohnung ergibt der Satz von 21 % 2.268 Euro Steuer, der Satz von 26 %, der die zweite Immobilie betrifft, 2.808 Euro.

Sie bleibt trotzdem leichter als die reguläre IRPEF, die 2026 bis zu 43 % erreichen kann, und befreit Sie von Register- und Stempelsteuer. *Wenn Sie eine oder zwei Immobilien besitzen, ist die cedolare secca fast immer die vernünftigste Wahl.* Das vollständige Bild, mit Steuererklärung und dem Steuereinbehalt durch die Vermittler, finden Sie im Steuerratgeber zur Kurzzeitvermietung 2026.

Sicherheit und Pflichten: CIN, Alloggiati Web, ROSS1000 und Kurtaxe

Hier tun die Bußgelder wirklich weh, und sie reichen aus, um den Gewinn eines ganzen Sommers aufzuzehren. Die nationale Kennnummer (CIN, Codice Identificativo Nazionale), vorgesehen in Artikel 13-ter des Gesetzesdekrets 145/2023 (decreto legge), ist seit dem 1. Januar 2025 Pflicht. Sie erhalten sie, indem Sie die Einheit in der nationalen Datenbank der Beherbergungsbetriebe (Banca Dati delle Strutture Ricettive) eintragen; sie muss in jedem Inserat stehen und außen am Gebäude angebracht sein.

Vor der CIN melden Sie in Venetien den Beginn der touristischen Vermietung bei der Region über ROSS1000: Daraus entsteht der CIR, der regionale Code, den Sie für den Antrag auf die CIN brauchen. Die Kontrollen führt die Gemeinde durch. Ohne CIN liegt das Bußgeld bei 800 bis 8.000 Euro, wer sie nicht aushängt oder nicht im Inserat angibt, zahlt 500 bis 5.000 Euro. Ohne Feuerlöscher sowie Gas- und Kohlenmonoxidmelder drohen 600 bis 6.000 Euro je Verstoß.

Zwei Pflichten werden oft verwechselt, dienen aber unterschiedlichen Zwecken, und beide müssen erfüllt werden. Die Meldung über Alloggiati Web geht aus Gründen der öffentlichen Sicherheit an die Polizei (Questura), innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft des Gastes oder innerhalb von 6 Stunden bei Aufenthalten von nur einem Tag. Wer sie auslässt, riskiert strafrechtliche Sanktionen.

Die Übermittlung an ROSS1000 Veneto geht dagegen zu statistischen Zwecken an die Region, innerhalb der ersten zehn Tage des Folgemonats, auch wenn es keine Bewegungen gab. Wer sie unterlässt, riskiert ein Verwaltungsbußgeld von 1.000 bis 2.000 Euro (FAQ der Region Venetien).

Bleibt die Kurtaxe (imposta di soggiorno). In Eraclea beträgt sie laut Beschluss des Gemeindevorstands 44/2025 für Ferienwohnungen und Residences 1,00 Euro pro Person und Tag und gilt das ganze Jahr. Befreit sind Kinder bis sechs Jahre, pflegebedürftige Menschen mit Behinderung mit einer Begleitperson, Polizeikräfte im Dienst und freiwillige Helfer im Katastrophenschutz.

Sie kassieren die Kurtaxe beim Gast und führen sie bis zum 15. des Folgemonats an die Gemeinde ab, die Jahreserklärung ist bis zum 30. Juni fällig. Sie tragen sie nicht selbst: Sie reichen sie nur weiter.

Mit dem Taschenrechner: Wie hoch Ihre echte Nettomarge ist

In unserem Beispiel liegt die Nettomarge einer Dreizimmerwohnung in Eraclea Mare nach Kosten und Steuern zwischen 1.896 und 2.436 Euro pro Saison. Auf das investierte Kapital bezogen bedeutet das eine Nettorendite zwischen 0,81 % und 1,04 %. Hier die vollständige Rechnung, von der ersten bis zur letzten Zeile.

Die Zahlen sind eine Simulation: Die Preise für Juni, September und Ferragosto stammen aus unseren Inseraten von 2025, der Rest sind offen genannte Annahmen. Ihre Immobilie kann je nach Lage und Zustand mehr oder weniger abwerfen.

Die Größenordnung ist aber diese: Die Bruttoeinnahmen entsprechen 4,6 % des Kapitals, netto bleibt rund 1 %. Das hilft Ihnen, sich keine Illusionen zu machen und trotzdem nicht aus Angst davonzulaufen. Es zeigt Ihnen auch, wo Sie ansetzen können: Jede zusätzlich vermietete Woche im Juli bringt rund 1.000 Euro Einnahmen, vor Provision und cedolare secca.

Der wahre Gewinn ist die „gemischte Rendite“

Eine Nettorendite von rund 1 % wirkt mager, und das ist sie auch, wenn der finanzielle Ertrag das einzige Ziel ist. Wer in Eraclea Mare kauft, tut das aber selten nur deshalb. Der Wert dieser Investition liegt auch in drei Dingen, die die Tabelle nicht misst.

Das erste ist die Wertbeständigkeit. Laut OMI sind die Werte in Eraclea Mare für Wohnungen in normalem Zustand stabil: von 1.750-1.950 €/m² im ersten Halbjahr 2025 auf 1.700-2.000 €/m² im ersten Halbjahr 2026, mit unverändertem Mittelwert. In sehr gutem Zustand ging es von 2.300-2.900 auf 2.400-3.100 €/m².

Das zweite ist die Eigennutzung. Sie vermieten die Wohnung in den vollen Monaten und genießen sie mit der Familie im Juni und September, wenn das Meer noch schön ist und die Preise schon gesunken sind. Im Beispiel habe ich genau einige dieser Wochen frei gelassen.

Das dritte ist das geringere Risiko. Nach unserer Erfahrung folgt der Familientourismus in Eraclea, geschützt vom Pinienwald, kaum Moden: Das bedeutet Gäste, die wiederkommen, und Zahlungen im Voraus. Diese Ruhe steht in keiner Tabelle, aber man spürt sie.

In vielen Jahren Arbeit hier habe ich nur wenige gesehen, die es bereut haben, wenn sie gut gekauft und von Anfang an mit den echten Zahlen gerechnet haben. Genau diese Zahlen wollte ich Ihnen in diesen Zeilen geben. Wenn Sie die Investition interessiert, ist der nächste Schritt, über Ihren konkreten Fall zu sprechen.

Fordern Sie eine Schätzung der Mieteinnahmen für Ihre Immobilie an, oder für eine Wohnung, die Sie in Eraclea Mare in Betracht ziehen. Gemeinsam rechnen wir das mit den echten Zahlen nach, Woche für Woche.

Um diese Rechnung zu prüfen, sehen Sie sich die Mietobjekte in Eraclea Mare an und, auf der anderen Seite, was der Kauf bei den Häusern zum Verkauf kostet.