Immobilienpreise in Italien an der venezianischen Küste: Entwicklung und Preise in Eraclea Mare, Jesolo und Caorle

Jeden Herbst, wenn die Saison vorbei ist, kommt in unserem Büro dieselbe Frage: Wie lief der Markt in diesem Jahr? Wer sie stellt, hat meist schon zwei gegensätzliche Schlagzeilen gelesen. Die eine sagt, die Preise für Immobilien am Meer gingen durch die Decke, die andere, der Markt stehe still.

Beide haben recht, und genau das verwirrt. An der venezianischen Küste bestehen heute zwei Märkte nebeneinander, die sich unterschiedlich schnell bewegen. Wohnungen in sehr gutem Zustand legen zu, solche in normalem Zustand treten seit fünf Jahren fast auf der Stelle.

In diesem Artikel zeige ich Ihnen, wie sich die Preise in Eraclea Mare, Jesolo und Caorle entwickelt haben, Halbjahr für Halbjahr. Ich nutze nur die öffentlichen Quellen, die einer Prüfung standhalten: die *Werte des Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), der Beobachtungsstelle für den Immobilienmarkt der italienischen Steuerbehörde Agenzia delle Entrate*, und die Daten von Istat, dem italienischen Statistikamt. Keine Angebotspreise aus Inseraten, keine Durchschnittswerte von Immobilienportalen. Nur das, was sich nachprüfen lässt.

Wie man den Immobilienmarkt an der Küste mit amtlichen Daten liest

Um zu verstehen, wohin sich der Markt bewegt, braucht es drei Messgrößen, und keine reicht allein: die Werte nach Zone, die Zahl der gekauften Wohnungen und die Preisentwicklung auf nationaler Ebene. Die ersten beiden veröffentlicht das OMI, die dritte Istat.

Die OMI-Werte sind Wertspannen in Euro pro Quadratmeter, aufgeteilt nach einheitlicher Zone, nach Art der Immobilie und nach Erhaltungszustand. Sie erscheinen alle sechs Monate; die aktuellsten gelten für das erste Halbjahr 2026, von Januar bis Juni. Sie beziehen sich auf die Bruttofläche, also einschließlich der Mauern.

Die zweite Größe ist die normalisierte Zahl der Transaktionen (NTN), also die verkauften Wohnungen, gezählt nach dem übertragenen Anteil. Wer eine halbe Wohnung kauft, zählt als 0,5. Das OMI veröffentlicht sie jedes Jahr in seinen regionalen Statistiken; die letzte Ausgabe erschien am 5. Juni 2026 mit den Zahlen für 2025.

Die dritte ist der Häuserpreisindex von Istat. Er misst, wie sich die Preise der Wohnungen verändern, die private Haushalte kaufen, zum Selbstbewohnen oder als Kapitalanlage. Er ist der nationale Vergleichsmaßstab.

Eine Regel wiederhole ich jedem, der mir eine Zahl bringt: Verglichen wird dieselbe Zone, im selben Zustand, in verschiedenen Halbjahren. Wer Zonen oder Zustände mischt, erzeugt Trends, die es nicht gibt. Wenn eine Spanne in einer einzigen Zahl zusammengefasst werden muss, nehme ich den Mittelwert, also den Durchschnitt aus Minimum und Maximum. Das ist meine eigene Berechnung auf Basis der OMI-Daten: Die Agenzia delle Entrate veröffentlicht ihn nicht.

OMI-Immobilienpreise 2026 in Eraclea Mare, Jesolo und Caorle, Zone für Zone

Im ersten Halbjahr 2026 ist eine Wohnung mittleren Standards (abitazione civile) in normalem Zustand in Eraclea Mare 1.700 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter wert. Am Meer in Jesolo reicht die Spanne von 2.000 bis 3.000 Euro, in Caorle von 2.400 bis 3.500 Euro. Hier alle Zonen am Meer im direkten Vergleich.

Quelle: Agenzia delle Entrate, Datenbank der OMI-Werte, 1. Halbjahr 2026. Euro pro Quadratmeter Bruttofläche. Für diese Zonen veröffentlicht das OMI keine Mietwerte.

Zwei Hinweise, bevor Sie die Tabelle lesen. Duna Verde und Porto Santa Margherita gehören zur Gemeinde Caorle, auch wenn viele sie mit Eraclea verbinden. Und die „zentrale“ Zone von Jesolo, B5, ist Jesolo Paese im Hinterland: Sie steht nicht in der Tabelle, weil sie nicht am Meer liegt.

So gelesen, zeigt die Tabelle, wo der Kauf heute am meisten kostet. Sie zeigt noch nicht, wie es dazu gekommen ist, und genau dort wird das Bild interessant.

Fünf Jahre OMI-Werte: Was gestiegen ist und was stillsteht

Zwischen dem ersten Halbjahr 2021 und dem ersten Halbjahr 2026 sind Wohnungen in sehr gutem Zustand in fast allen Zonen am Meer gestiegen, solche in normalem Zustand deutlich weniger oder gar nicht. Die Tabelle vergleicht die Mittelwerte derselben Zonen.

Mittelwerte in €/m² Bruttofläche (Durchschnitt aus Minimum und Maximum der Spanne), berechnet auf Basis der OMI-Werte des 1. Halbjahrs 2021 und des 1. Halbjahrs 2026.

Der normale Zustand steht fast überall still

In Eraclea Mare lag die Spanne für den normalen Zustand 2021 bei 1.750 bis 1.950 Euro pro Quadratmeter und blieb bis zum ersten Halbjahr 2025 unverändert. Seit dem zweiten Halbjahr 2025 ist sie auf 1.700 bis 2.000 Euro breiter geworden. Der Mittelwert liegt weiterhin bei 1.850 Euro: In fünf Jahren hat die durchschnittliche Wohnung in normalem Zustand keinen Euro pro Quadratmeter gewonnen.

Dasselbe gilt für die Pineta von Jesolo, unverändert bei 2.000 bis 2.500 Euro, und für die Altstadt von Caorle, unverändert bei 2.400 bis 3.500 Euro. An den Lidi von Jesolo hat sich der normale Zustand kaum bewegt: plus 4,4 % am Lido Est und plus 5,9 % am Lido Ovest, in fünf Jahren.

Wohnungen in sehr gutem Zustand steigen, und Eraclea Mare liegt weit vorn

Beim sehr guten Zustand sieht es anders aus. In Eraclea Mare ist die Spanne von 2.100 bis 2.500 Euro im Jahr 2021 auf 2.400 bis 3.100 Euro im Jahr 2026 gestiegen, der Mittelwert von 2.300 auf 2.750 Euro: plus 19,6 %. Unter den Zonen in der Tabelle hat nur der Lido Est von Jesolo besser abgeschnitten, mit plus 22,2 %.

Die nützlichste Zahl ist allerdings eine andere: Der Abstand zwischen den beiden Preisklassen hat sich verdoppelt. In Eraclea Mare lagen 2021 zwischen dem Mittelwert für sehr guten und dem für normalen Zustand 450 Euro pro Quadratmeter. 2026 sind es 900. Bei einer Wohnung mit 70 Quadratmetern Bruttofläche ist der Unterschied zwischen den beiden Preisklassen von 31.500 auf 63.000 Euro gewachsen, gerechnet mit den Mittelwerten.

In der Sprache einer Besichtigung heißt das: Der Zustand einer Immobilie wiegt heute beim Preis doppelt so schwer wie vor fünf Jahren. Eine gut gemachte Renovierung schlägt sich in den Werten nieder; eine Wohnung, die so geblieben ist, wie sie war, folgt ihnen viel weniger.

Caorle: eine Altstadt, die stillsteht, und eine neu gezeichnete Küste

Die Altstadt von Caorle hat seit 2021 dieselben Spannen, in beiden Zuständen: Sie ist die stabilste Zone der Küste. An der Küste selbst hat das OMI dagegen die Karte geändert. Bis zum ersten Halbjahr 2024 gab es eine einzige Strandzone (Zona balneare), B2. In der letzten verfügbaren Erhebung, der des ersten Halbjahrs 2024, lag sie in normalem Zustand bei 2.200 bis 2.600 Euro.

Seit dem zweiten Halbjahr 2024 gibt es an ihrer Stelle zwei Zonen: B3 Levante und Ponente sowie E3 Porto Santa Margherita, Altanea und Duna Verde. Deshalb lässt sich an der Küste von Caorle kein langfristiger Vergleich für dieselbe Zone anstellen. Im letzten Jahr ist B3 im normalen Zustand um 2 % gestiegen und im sehr guten Zustand gleich geblieben.

Wie viele Wohnungen an der Küste gekauft werden: die Verkaufszahlen der Strandzone

2025 wurden im Küstenstreifen der Provinz Venedig 4.023 Wohnungsverkäufe registriert, 0,5 % weniger als 2024. Das ist die Zahl für das Makrogebiet, das das OMI Zona Balneare nennt, also die Küste der Provinz ohne die Stadt Venedig.

Eine Zahl für einzelne Gemeinden gibt es nicht. In den regionalen Statistiken der Agenzia delle Entrate endet die Aufschlüsselung bei den Makrogebieten der Provinz, und die Küste ist ein einziges. Seien Sie vorsichtig bei jedem, der Ihnen Verkaufszahlen für Eraclea oder Caorle nennt, ohne zu sagen, woher er sie hat.

Quelle: Agenzia delle Entrate, OMI, Statistiche regionali Veneto 2026 (regionale Statistiken) und Rapporto immobiliare 2026 (Immobilienbericht).

Das Bild ist klar: 2025 hat Italien mehr Wohnungen gekauft, die venezianische Küste nicht. Venedig war die Provinz Venetiens mit dem geringsten Wachstum, und ihre Küste blieb auf dem Niveau des Vorjahres.

Stagnierende Verkaufszahlen bedeuten keinen toten Markt. Die Zona Balneare bleibt das Makrogebiet mit den meisten Verkäufen der Provinz, 28,8 % des Gesamtvolumens. Sie hat auch den höchsten Intensitätsindex: 2025 wechselten 2,92 % der bestehenden Wohnungen den Besitzer, gegenüber 2,72 % im Durchschnitt der Provinz. Einfach gesagt: An der Küste haben in einem Jahr fast drei von hundert Wohnungen den Eigentümer gewechselt.

Der durchschnittliche Wert, den das OMI für die gesamte Zona Balneare berechnet, liegt 2025 bei 1.790 Euro pro Quadratmeter, 0,8 % mehr als 2024. Dieser Durchschnitt fasst sehr unterschiedliche Orte und Zustände zusammen: Er zeigt die Richtung, nicht den Preis einer Wohnung.

Istat meldet plus 4 %: Warum Sie das an der Küste nicht sehen

Laut Istat sind die Wohnungspreise in Italien im zweiten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahr um 4,0 % gestiegen. Im Nordosten betrug der Anstieg 4,2 %, nach 6,3 % im Quartal davor: Das Tempo hat nachgelassen. Neubauten stiegen um 5,0 %, Bestandswohnungen um 3,7 %.

Neben die OMI-Werte der Küste gestellt, scheint diese Zahl ihnen zu widersprechen. In Eraclea Mare steht der normale Zustand still, der sehr gute steigt in einem Jahr um fast 6 %. Beides passt zusammen, aus drei Gründen.

Eine Zahl von Istat passt dagegen gut zur Küste: Im selben Quartal blieben die Wohnungsverkäufe in Italien fast unverändert, plus 0,1 % laut OMI. Steigende Preise bei gleichbleibenden Verkaufszahlen: Dasselbe Bild zeigt sich an der venezianischen Küste.

Was das für Käufer und Anleger 2026 bedeutet

Die amtlichen Daten zeigen eine Küste, die bei den Verkaufszahlen stabil und bei den Preisen gespalten ist. Für Käufer lautet die richtige Frage daher nicht mehr „Steigt oder fällt der Markt?“, sondern „In welcher Preisklasse liegt die Wohnung, die ich mir ansehe?“.

Wenn Sie in Eraclea Mare eine Wohnung in normalem Zustand kaufen, bewegen Sie sich in Spannen, die seit fünf Jahren unverändert sind: ein Einstiegspreis, der nicht davongelaufen ist. Wenn Sie eine Renovierung planen, zeigt Ihnen die Spanne des sehr guten Zustands, wie weit die obere Preisklasse der Zone heute reicht. Wenn Sie eine Wohnung kaufen, die bereits in sehr gutem Zustand ist, zahlen Sie für eine Preisklasse, die in fünf Jahren um 19,6 % gestiegen ist. Dort sollten Sie Ausstattung, Haustechnik und Lage genauer prüfen, denn das ist der Teil des Preises, der sich bewegt hat.

Wer mit dem Ziel investiert, zu vermieten, sollte eine Grenze kennen. Das OMI veröffentlicht keine Mietwerte für die Zonen am Meer von Eraclea, Jesolo und Caorle. Eine Mietrendite lässt sich also nicht aus amtlichen Daten ableiten: Wer Ihnen einen Prozentsatz zeigt, verwendet Mieten aus anderen Quellen, und Sie sollten fragen, aus welchen.

Wenn Sie dagegen wissen möchten, was eine bestimmte Wohnung wert ist, und nicht, wohin sich der Markt bewegt, ist die Überlegung eine andere: Ich habe sie im Artikel darüber erklärt, was eine Wohnung in Eraclea Mare wirklich wert ist. Für den Vergleich der drei Orte als Anlagestandorte gibt es den Ratgeber, wo sich eine Investition zwischen Eraclea, Jesolo und Caorle lohnt.

Kurz gesagt: eine stabile Küste, gespalten durch den Zustand der Wohnungen

Mit öffentlichen Daten gelesen, lässt sich der Immobilienmarkt an der venezianischen Küste in vier Fakten zusammenfassen. 2025 wurden an der Küste der Provinz Venedig 4.023 Wohnungen verkauft, fast so viele wie 2024. Wohnungen in normalem Zustand haben seit fünf Jahren unveränderte Werte in Eraclea Mare, in der Pineta von Jesolo und in der Altstadt von Caorle. Solche in sehr gutem Zustand sind an den Lidi von Jesolo um bis zu 22 % gestiegen und in Eraclea Mare um 19,6 %. Eraclea Mare bleibt die Zone am Meer mit dem niedrigsten Mittelwert im Vergleich, in beiden Zuständen.

Diese Zahlen kann jeder nachprüfen, und deshalb verwende ich sie. Der nächste Schritt ist, sie auf die Zone und die Preisklasse anzuwenden, die Sie interessieren, bevor Sie ein Angebot machen.

Vereinbaren Sie ein Gespräch mit Massimo Ongaro in unserem Büro in Eraclea Mare: Gemeinsam gehen wir die OMI-Reihe der Zone durch, die Sie in Betracht ziehen, Halbjahr für Halbjahr, und klären, in welcher Preisklasse die Immobilie liegt, die Sie im Blick haben, unverbindlich für Sie.

Durchschnittswerte sagen wenig über ein bestimmtes Haus: Aktuelle Angaben finden Sie bei den Häusern zum Verkauf in Eraclea Mare und, als Beispiel für eine einzelne Anlage, bei Rossetto.