Zweitwohnung in Venetien verkaufen: Welche Unterlagen Sie für den Notartermin wirklich brauchen

„Ich möchte vor Weihnachten unterschreiben“, sagen mir viele Eigentümer am Ende des Sommers. Sie kommen mit dem Schlüssel ihrer Wohnung am Meer in der Tasche ins Büro und denken, das Schwierige sei, einen Käufer zu finden. Oft ist der Käufer schneller da als erwartet. Über den Termin für den rogito, den notariellen Kaufvertrag, entscheidet dagegen fast immer das Dokument, das am längsten auf sich warten lässt.

Wer in Venetien eine Zweitwohnung verkauft, braucht drei Gruppen von Unterlagen. Da sind zunächst die, die das Gesetz bei Strafe der Nichtigkeit des Vertrags verlangt: die Katasterkonformität und die Angaben zu den Baugenehmigungen. Dann gibt es das APE, den Energieausweis: Er ist Pflicht, und fehlt er, ist der Verkauf nicht nichtig, aber es droht ein Bußgeld. Schließlich gibt es die Unterlagen, die in der Praxis üblich sind: Kein Gesetz macht sie zur Bedingung des Vertrags, aber der Notar und der Käufer werden sie trotzdem von Ihnen verlangen.

In diesem Ratgeber finden Sie sie nach diesen drei Gruppen geordnet, jeweils mit der Vorschrift, die sie vorschreibt, der Stelle, die sie ausstellt, und der Zeit, die Sie einplanen sollten. Fast alle Regeln gelten landesweit in Italien: Venetien kommt über seine Gemeinden ins Spiel, und ich nehme Eraclea als konkretes Beispiel. Am Ende steht eine Checkliste zum Ausdrucken.

Welche Unterlagen Sie für den Hausverkauf brauchen: die kurze Antwort

Vor den Einzelheiten das Gesamtbild. Entscheidend ist der Unterschied zwischen gesetzlicher Pflicht und Praxis, denn die Folgen sind verschieden: Ein nichtiger Vertrag überträgt das Haus nicht, ein Bußgeld wird bezahlt, über eine in der Praxis übliche Forderung lässt sich verhandeln.

Sehen wir uns nun an, was hinter jeder Zeile steckt, beginnend mit denen, die den Notartermin platzen lassen können.

Katasterkonformität: Der Grundriss muss zum Haus passen

Seit dem 1. Juli 2010 muss der Vertrag, mit dem ein Gebäude übertragen wird, bei Strafe der Nichtigkeit die Katasterdaten und den Verweis auf die hinterlegten Grundrisse enthalten. Er muss außerdem die Erklärung der eingetragenen Eigentümer enthalten, dass Daten und Grundrisse dem tatsächlichen Zustand entsprechen. So bestimmt es Artikel 29, Absatz 1-bis, des Gesetzes 52/1985, eingefügt durch das Gesetzesdekret 78/2010.

Diese Erklärung unterschreiben Sie als Verkäufer. Das Gesetz erlaubt, sie durch die Bestätigung eines Technikers zu ersetzen, der zur Aktualisierung des Katasters zugelassen ist, und diesen Weg empfehle ich fast immer: Die Unterschrift eines Technikers schützt Sie und den Käufer. Vor der Beurkundung prüft der Notar, ob die im Kataster eingetragenen Eigentümer mit denen in den Immobilienregistern übereinstimmen.

Den Katastergrundriss (planimetria catastale) können Sie online über den Dienst der Agenzia delle Entrate für die eigenen Immobilien einsehen, mit SPID, CIE oder CNS (der italienischen digitalen Identität, dem elektronischen Personalausweis oder der nationalen Dienstekarte). Einsehen dürfen ihn nur Inhaber von Rechten an der Immobilie und ihre Bevollmächtigten. Drucken Sie ihn aus und gehen Sie damit durch die Wohnung: Das ist die einfachste Prüfung, und sie deckt das Problem auf, wegen dessen sich die meisten Notartermine verschieben.

An der Küste sehe ich immer wieder dieselben Abweichungen: die geschlossene Veranda, die im Grundriss noch eine Terrasse ist, die verlegte Küche, eine zusätzliche Wand für ein kleines Kinderzimmer. Stimmt das Papier nicht, reicht der Techniker vor dem Notartermin die Aktualisierung im Kataster ein. Wenn Sie es rechtzeitig bemerken, ist das eine Sache von Tagen; zum Problem wird es, wenn Sie es erst beim Notar erfahren.

Baugenehmigungen: die Angaben, die der Notar in den Vertrag schreiben muss

Die zweite Nichtigkeitsbedingung betrifft die baurechtliche Ordnungsmäßigkeit. Für Gebäude, deren Bau nach dem 17. März 1985 begonnen wurde, bestimmt Artikel 46 des Einheitstextes Bauwesen (Präsidialdekret 380/2001), dass der Vertrag nichtig ist, wenn er nicht, aufgrund einer Erklärung des Verkäufers, die Angaben zur Baugenehmigung oder zur nachträglichen Genehmigung (permesso in sanatoria) enthält. Die Regel gilt auch für Arbeiten, die mit einer zertifizierten Meldung anstelle der Genehmigung ausgeführt wurden.

Für ältere Häuser gilt Artikel 40 des Gesetzes 47/1985, mit den Angaben zur Baulizenz oder zur Baukonzession. Für Bauwerke, die vor dem 1. September 1967 begonnen wurden, kann eine eidesstattliche Ersatzerklärung (dichiarazione sostitutiva di atto notorio) zum Baubeginn vorgelegt werden. An der Küste verkaufe ich oft Häuser, die vor 1985 gebaut wurden, deshalb begegnet mir diese Unterscheidung häufig.

Die Angaben finden sich in der Bauakte der Gemeinde. Wird der Vertrag ohne diese Angaben geschlossen, obwohl die Genehmigung existierte, erlaubt das Gesetz, ihn mit einer späteren Urkunde zu bestätigen. Besser, es kommt nicht so weit: Ein Vertrag, der neu beurkundet werden muss, kostet alle Beteiligten Zeit und Geld.

Rechtmäßiger Zustand: Was sich mit dem Dekret von 2024 geändert hat

Das Gesetzesdekret 69/2024, genannt Salva Casa und durch das Gesetz 105/2024 umgewandelt, hat die Definition des rechtmäßigen Zustands (stato legittimo) in Artikel 9-bis des Einheitstextes neu gefasst. Heute ist der rechtmäßige Zustand derjenige aus der Genehmigung, die den Bau vorgesehen hat, oder aus der Genehmigung für den letzten Eingriff, der die gesamte Immobilie betraf, ergänzt um die Genehmigungen für Teilarbeiten.

Eine Bedingung sollten Sie allerdings genau lesen. Die letzte Genehmigung zählt für den rechtmäßigen Zustand nur, wenn die Behörde bei ihrer Erteilung die Rechtmäßigkeit der früheren Genehmigungen geprüft hat. Ein Antrag für die Renovierung des Bades betrifft nur einen Teil der Wohnung, er reicht also nicht. Und auch eine Genehmigung für die gesamte Immobilie zählt nur, wenn die Gemeinde die früheren geprüft hat: Deshalb muss die Baugeschichte in jedem Fall rekonstruiert werden.

Das Dekret hat außerdem eine Vereinfachung eingeführt, die in Wohnanlagen hilft: Für den rechtmäßigen Zustand der einzelnen Wohneinheit zählen Abweichungen an den Gemeinschaftsteilen des Gebäudes nicht, und umgekehrt. Hat Ihre Ferienanlage ein Problem an der gemeinsamen Fassade, blockiert das allein nicht die Prüfung Ihrer Wohnung.

Akteneinsicht in Eraclea: Fristen und Kosten für den Kalender

Für Kopien der Baugenehmigungen beantragen Sie bei der Gemeinde, in der das Haus liegt, Akteneinsicht (accesso agli atti). Jede Gemeinde in Venetien hat ihre eigenen Regeln; die von Eraclea sind veröffentlicht, und ich nehme sie als Beispiel, weil die meisten Häuser, die ich betreue, hier liegen.

Laut dem Informationsblatt des Dienstes richtet sich die Akteneinsicht der Gemeinde Eraclea gerade an alle, die den rechtmäßigen Zustand prüfen müssen, und an alle, die einen Verkauf beginnen. Sie füllen das Formular aus und senden es per PEC (der italienischen zertifizierten E-Mail) oder an das Eingangsbüro der Gemeinde, zusammen mit einem Ausweisdokument. Die angegebenen Fristen sind 30 Tage im ordentlichen Verfahren und 15 Tage im Eilverfahren.

Die Verfügung Nr. 289 vom 15. Mai 2025 hat das Verfahren geändert. Seitdem schickt die Gemeinde einen Standardsatz gescannter Dokumente und berechnet pauschale Verwaltungsgebühren:

Die persönliche Einsicht in die Archive bleibt auf begründeten Antrag möglich, nachdem die Standarddokumente verschickt wurden. Mein praktischer Rat ist einer: Beantragen Sie die Akteneinsicht, sobald Sie sich zum Verkauf entschließen, nicht erst, wenn Sie schon einen Käufer haben. Ein Monat Wartezeit wiegt im September wenig und im Dezember sehr viel.

APE: immer Pflicht, aber das Bußgeld macht den Verkauf nicht nichtig

Der Energieausweis ist in Artikel 6 des gesetzesvertretenden Dekrets 192/2005 geregelt. Der Eigentümer muss ihn zu Beginn der Verhandlungen bereithalten und am Ende übergeben. In den Kaufvertrag gehört die Klausel, mit der der Käufer erklärt, Informationen und Unterlagen zum APE erhalten zu haben, und eine Kopie muss beigefügt werden.

Es gibt zwei Bußgelder, und man sollte sie nicht verwechseln. Fehlen im Vertrag die Klausel oder die Anlage, zahlen die Parteien gesamtschuldnerisch und zu gleichen Teilen 3.000 bis 18.000 Euro. Verkauft der Eigentümer, ohne einen Energieausweis für das Haus erstellt zu haben, sieht Artikel 15 für ihn ein Bußgeld von 3.000 bis 18.000 Euro vor. In keinem der beiden Fälle sieht das Gesetz die Nichtigkeit vor: Der Verkauf bleibt gültig, aber die Bußgelder werden fällig.

Das APE brauchen Sie schon vor dem Notartermin. Verkaufsanzeigen müssen die Energiekennwerte und die Energieklasse enthalten: Fehlen sie, riskiert der Verantwortliche für die Anzeige 500 bis 3.000 Euro. Deshalb veröffentlichen wir kein Haus ohne APE.

Bei Zweitwohnungen am Meer ist das ein echtes Risiko. Der Heizkessel läuft nur wenige Wochen im Jahr, der Techniker kommt nicht immer vorbei, und der Eigentümer hat einen Energieausweis mit einem weit entfernten Datum in der Schublade. Das Datum auf dem Ausweis reicht nicht: Es zählt die Geschichte der Kontrollen.

Geerbtes Haus: Die Erbfolge reicht nicht, es braucht die Annahme

Viele Zweitwohnungen am Meer werden geerbt. Hier ist das häufigste Missverständnis zu glauben, das Haus sei verkaufsbereit, sobald die Erbschaftserklärung (dichiarazione di successione) eingereicht und die Umschreibung im Kataster erfolgt ist. Das Zivilgesetzbuch schaut auf etwas anderes: die Annahme der Erbschaft und ihre Eintragung.

Artikel 2648 des Zivilgesetzbuchs sieht vor, dass die Annahme der Erbschaft eingetragen wird. Artikel 2650 legt den Grundsatz der lückenlosen Kette der Eintragungen fest: Ist der vorherige Erwerb nicht eingetragen, entfalten spätere Eintragungen gegen den Erwerber keine Wirkung. Praktisch heißt das: Die Kette der Eigentümer in den Immobilienregistern darf keine Lücken haben.

Ein geerbtes Haus zu verkaufen, ist an sich eine Handlung, die den Willen zur Annahme voraussetzt: Das ist die stillschweigende Annahme, die Artikel 476 beschreibt. Sie müssen also keine gesonderte Annahme unterschreiben, um verkaufen zu können, aber die Annahme muss eingetragen werden, und das Gesetzbuch erlaubt, dies auf Grundlage des Vertrags selbst zu tun. Ist das Haus geerbt, sagen Sie es dem Notar gleich beim ersten Kontakt: Er prüft die Herkunft, erklärt Ihnen, wie die Eintragung geregelt wird, und sagt Ihnen, was das kostet.

Eigentümergemeinschaft: die Schulden, die auf den Käufer übergehen

Liegt das Haus in einer Ferienanlage oder einem Mehrfamilienhaus (einem condominio, dessen Gemeinschaftsteile ein Verwalter führt), gibt das Gesetz dem Käufer einen klaren Grund, Fragen zu stellen. Artikel 63 der Durchführungsbestimmungen zum Zivilgesetzbuch sagt, dass der neue Eigentümer gesamtschuldnerisch mit dem Verkäufer für die Beiträge des laufenden und des vorangegangenen Jahres haftet.

Dieselbe Vorschrift bindet auch Sie. Der Verkäufer haftet gesamtschuldnerisch für die fällig werdenden Beiträge, bis der Verwalter eine beglaubigte Kopie des Kaufvertrags erhält. Sie gleich nach dem Notartermin zu schicken, dauert fünf Minuten und erspart Ihnen Forderungen Monate später.

Deshalb verlangen der Notar und der Käufer vom Verwalter eine Bescheinigung über den Stand der Zahlungen, auch wenn keine Vorschrift sie so nennt. Sie gibt die Lage an dem Tag wieder, an dem sie ausgestellt wird. Ich rate immer, gleichzeitig die Liste der bereits beschlossenen, aber noch nicht bezahlten Ausgaben anzufordern, damit im compromesso, dem Vorvertrag, geregelt werden kann, wer diese Kosten trägt.

Die in der Praxis üblichen Unterlagen: Bewohnbarkeit, Haustechnik und CDU

Dann gibt es Unterlagen, die das Gesetz nicht zur Bedingung des Vertrags macht, die aber in der Verhandlung Gewicht haben. Es lohnt sich zu wissen, was sie sind: So erschrecken Sie nicht, wenn man sie verlangt, und versprechen sie nicht, wenn Sie sie nicht haben.

Die Bewohnbarkeit. Die agibilità wird heute mit einer zertifizierten Meldung bei der Gemeinde bescheinigt (Artikel 24 des Präsidialdekrets 380/2001); sie betrifft Sicherheit, Hygiene, gesunde Wohnverhältnisse und Energieeinsparung. Die Nichtigkeitsvorschriften, die Sie oben gelesen haben, erwähnen sie nicht. Der Käufer fragt aber danach, und fehlt sie, muss das vor dem Kaufangebot gesagt werden. Sie liegt in der Bauakte, zusammen mit den Genehmigungen.

Die Konformitätserklärungen der Haustechnik. Artikel 13 des Ministerialdekrets 37/2008, der die Übergabe der Unterlagen zur Haustechnik bei Eigentumsübertragungen regelte, wurde 2008 aufgehoben. Die Erklärungen des Installateurs bleiben nützlich, und Käufer schätzen sie. Haben Sie sie nicht, kann der Vertrag in der Praxis vorsehen, dass der Käufer die Anlagen in ihrem gegenwärtigen Zustand übernimmt: Das muss klar formuliert werden.

Die Bescheinigung über die städtebauliche Zweckbestimmung. Sie wird für den Verkauf von Grundstücken gebraucht. Für eine Wohnung oder ein kleines Haus braucht man sie nicht, es sei denn, die zum Gebäude gehörende Fläche erreicht oder übersteigt 5.000 m². In Eraclea stellt sie die Gemeinde aus, und sie gilt ein Jahr, sofern sich die Bauleitpläne in der Zwischenzeit nicht ändern.

So planen Sie den Verkauf innerhalb des Jahres

Damit Sie das Verkaufsfenster nicht verpassen, planen Sie am einfachsten rückwärts: Sie gehen vom Datum des Notartermins aus und reihen die Wartezeiten der Ämter auf. Diese Reihenfolge halte ich mit Eigentümern ein, die bis Dezember abschließen wollen.

Der hervorgehobene Schritt ist der, an dem sich die meisten Notartermine verschieben, weil er von einem Amt abhängt und nicht von Ihnen. Wenn Sie die Akteneinsicht im September beantragen, bleibt Ihnen genug Spielraum, um zu korrigieren, was dabei herauskommt, und trotzdem innerhalb des Jahres zu unterschreiben.

Die Checkliste der Unterlagen für den Verkauf der Zweitwohnung

Drucken Sie sie aus, haken Sie die Punkte ab und bringen Sie die Mappe ins Büro oder zum Notar. Betrifft Sie ein Punkt nicht (zum Beispiel, weil das Haus nicht geerbt ist), vermerken Sie trotzdem, dass Sie ihn geprüft haben.

Bevor Sie verkaufen, bringen Sie die Unterlagen in Ordnung

Eine Zweitwohnung mit geordneten Unterlagen verkauft sich mit weniger Überraschungen. Der Käufer hat mehr Vertrauen, der Notar arbeitet ohne Verschiebungen, und die Verhandlung dreht sich um den Preis. Die Arbeit an den Unterlagen vor dem Inserat ist außerdem ein Verkaufsargument: Sie können jedem Interessenten sagen, dass das Haus bereit für den Notartermin ist.

Wenn Sie auch darüber nachdenken, wie Sie die Wohnung präsentieren und zu welchem Preis, finden Sie den Rest des Weges im Ratgeber dazu, wie Sie eine Wohnung am Meer verkaufen, ohne sie unter Wert abzugeben. Zum Wert lesen Sie den Ratgeber darüber, was eine Wohnung in Eraclea Mare wirklich wert ist. Und bevor Sie bei einem Makler unterschreiben, lohnt es sich zu verstehen, wie Sie zwischen einem Alleinauftrag und mehreren Maklern wählen.

Die Prüfung der Unterlagen ist die erste Arbeit, die wir übernehmen, wenn uns ein Eigentümer den Verkauf anvertraut. Lassen Sie die Unterlagen Ihrer Wohnung von ma.re.blu prüfen, bevor Sie sie zum Verkauf anbieten. Wir gehen mit Ihnen Katasterauszug, Grundriss, Genehmigungen und APE durch, sagen Ihnen, was fehlt und wo Sie es anfordern. Dann legen wir gemeinsam einen realistischen Termin für den Notarvertrag fest.

Um zu sehen, womit Sie sich messen, während Sie die Unterlagen sammeln, schauen Sie sich die Häuser zum Verkauf in Eraclea Mare und die Wohnanlagen der Gegend an.