Ci sono due persone che prima o poi mi fanno la stessa domanda, da due lati opposti del tavolo. La prima ha una casa al mare da molti anni, vorrebbe liquidità ma non vuole rinunciare alle sue estati. La seconda ha un capitale da investire e cerca un modo per entrare nel mercato del litorale spendendo meno del valore pieno.
La risposta che cercano tutte e due ha un nome preciso: vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto. Chi vende incassa subito e continua a godersi la casa per tutta la vita. Chi compra paga meno della piena proprietà e diventa proprietario pieno quando l'usufrutto finisce.
Detta così sembra semplice, e su questo tema circolano promesse di affari straordinari. Io preferisco i numeri. In questo articolo trovi il calcolo pubblico del valore con le regole in vigore nel 2026. Poi quello che dice il codice civile su spese e lavori, chi paga l'IMU e che cosa controllare prima di firmare.
Che cosa sono usufrutto e nuda proprietà, in parole semplici
L'usufrutto è il diritto di godere di una casa come se fosse tua, senza esserne il proprietario pieno. Il codice civile (art. 981) dice che l'usufruttuario ha diritto di godere della cosa e di trarne ogni utilità, rispettandone la destinazione economica. In pratica può abitarla, prestarla, darla in affitto e tenere i canoni.
La nuda proprietà è quello che resta al proprietario mentre l'usufrutto dura: la titolarità della casa, senza poterla usare né incassarne i frutti. È un diritto che oggi vale meno della piena proprietà proprio perché il godimento è di un altro.
Il punto che regge tutta l'operazione è la durata. L'usufrutto non può durare più della vita dell'usufruttuario (art. 979). Quando l'usufruttuario muore, il suo diritto si estingue e il nudo proprietario si ritrova con la casa piena, da usare o da vendere.
Il codice prevede anche altri modi in cui l'usufrutto finisce (art. 1014): se non viene esercitato per vent'anni, se usufrutto e proprietà finiscono nella stessa persona, se la casa va distrutta del tutto. Per una casa al mare abitata ogni estate, il caso che conta è il primo, quello legato alla vita.
C'è poi un dettaglio che molti scoprono tardi. L'usufruttuario può cedere il suo diritto a qualcun altro, per un periodo o per tutta la durata, se l'atto con cui è nato non lo vieta (art. 980). La durata, però, resta legata alla vita dell'usufruttuario originario.
Come si calcola il valore della nuda proprietà nel 2026
Il valore fiscale della nuda proprietà si ottiene togliendo dal valore della piena proprietà il valore dell'usufrutto. L'usufrutto si calcola con una formula pubblica, fissata dal Testo unico dell'imposta di registro (DPR 131/1986, artt. 46 e 48), che chiunque può rifare con una calcolatrice.
La formula ha tre passaggi:
- Annualità = valore della piena proprietà × saggio d'interesse.
- Valore dell'usufrutto = annualità × coefficiente legato all'età dell'usufruttuario.
- Valore della nuda proprietà = valore della piena proprietà − valore dell'usufrutto.
Perché nel 2026 si usa il 2,5% e non l’1,60%
Dal 1° gennaio 2026 il tasso d'interesse legale è all'1,60% (decreto del Ministero dell'Economia del 10 dicembre 2025). Per l'usufrutto, però, non si scende sotto il 2,5%. Lo stabilisce l'articolo 46 del Testo unico, comma 5-ter, introdotto dalla riforma del 2024 (D.Lgs. 139/2024) e in vigore per gli atti dal 1° gennaio 2025.
Il decreto del 24 dicembre 2025, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 31 dicembre, lo conferma per tutto il 2026: il prospetto dei coefficienti si calcola al 2,5%. Per chi compra o vende nel 2026, quindi, valgono gli stessi coefficienti del 2024 e del 2025.
Il risultato pratico è semplice. Il tasso legale all'1,60% riguarda gli interessi civili, per esempio quelli di un pagamento in ritardo. Per dare un valore all'usufrutto davanti al notaio si usa il 2,5%, e la percentuale dell'usufrutto è uguale al coefficiente moltiplicato per 2,5.
I coefficienti per età
Ecco il prospetto per l'usufrutto a vita dai 51 anni in su, le età che vedo quasi sempre in queste operazioni. Più l'usufruttuario è giovane, più l'usufrutto vale e meno vale la nuda proprietà.
| Età dell'usufruttuario (anni compiuti) | Coefficiente | Usufrutto | Nuda proprietà |
|---|---|---|---|
| da 51 a 53 | 28 | 70% | 30% |
| da 54 a 56 | 26 | 65% | 35% |
| da 57 a 60 | 24 | 60% | 40% |
| da 61 a 63 | 22 | 55% | 45% |
| da 64 a 66 | 20 | 50% | 50% |
| da 67 a 69 | 18 | 45% | 55% |
| da 70 a 72 | 16 | 40% | 60% |
| da 73 a 75 | 14 | 35% | 65% |
| da 76 a 78 | 12 | 30% | 70% |
| da 79 a 82 | 10 | 25% | 75% |
| da 83 a 86 | 8 | 20% | 80% |
| da 87 a 92 | 6 | 15% | 85% |
| da 93 a 99 | 4 | 10% | 90% |
Fonte: prospetto dei coefficienti al saggio del 2,5% (DM 21 dicembre 2023, Gazzetta Ufficiale n. 302/2023), confermato per il 2026 dal DM 24 dicembre 2025 (Gazzetta Ufficiale n. 302/2025). Sotto i 51 anni i coefficienti salgono fino a 38, cioè un usufrutto al 95%, da 0 a 20 anni.
Un esempio con i numeri: una casa da 240.000 euro
Valore della piena proprietà
una casa a Eraclea Mare vale 240.000 euro.
Annualità
240.000 × 2,5% fa 6.000 euro.
Coefficiente per età Il passaggio che decide
con un usufruttuario di 74 anni il coefficiente è 14. L'usufrutto vale 6.000 × 14, cioè 84.000 euro, il 35%.
Nuda proprietà
240.000 − 84.000 fa 156.000 euro, il 65% del valore pieno.
Stessa casa, usufruttuario di 62 anni
il coefficiente è 22, l'usufrutto vale 132.000 euro e la nuda proprietà 108.000, il 45%.
La stessa casa, quindi, con un usufruttuario di 62 anni vale in nuda proprietà 48.000 euro meno che con uno di 74. La differenza la fa l'età, perché dalla vita dell'usufruttuario dipende quanto a lungo il nudo proprietario aspetterà.
Se l’usufrutto resta a una coppia
Capita spesso che a vendere la nuda proprietà siano due coniugi, che tengono l'usufrutto per tutti e due. Se l'usufrutto è costituito a favore di più persone con diritto di accrescimento, il valore si calcola sull'età del più giovane (art. 46, comma 3, richiamato dall'art. 48). Non si fa la media delle due età.
Il motivo è logico: l'usufrutto dura finché vive l'ultimo dei due. Con coniugi di 78 e 70 anni, quindi, si usa il coefficiente dei 70 anni, che è 16, non quello dei 78.
Chi paga IMU, spese e lavori quando c’è l’usufrutto
Chi ha l'usufrutto paga quasi tutto quello che riguarda l'uso della casa. Chi ha la nuda proprietà paga i lavori che ne mantengono in piedi la struttura. Lo dice il codice civile, articolo per articolo.
| Voce | Chi la paga | Dove sta scritto |
|---|---|---|
| IMU | l'usufruttuario | legge 160/2019, art. 1 c. 743; codice civile art. 1008 |
| Custodia, amministrazione, manutenzione ordinaria | l'usufruttuario | codice civile art. 1004 |
| Riparazioni straordinarie (muri maestri, travi, tetti, solai, scale) | il nudo proprietario | codice civile art. 1005 |
| Interessi sulle somme spese per le straordinarie | l'usufruttuario, al nudo proprietario | codice civile art. 1005 |
| Straordinarie causate da manutenzione ordinaria non fatta | l'usufruttuario | codice civile art. 1004 |
| Carichi imposti sulla proprietà | il nudo proprietario, con gli interessi pagati dall'usufruttuario | codice civile art. 1009 |
L’IMU la paga l’usufruttuario
La legge sull'IMU indica come soggetto passivo, accanto al proprietario, il titolare del diritto di usufrutto. Il codice civile mette a carico dell'usufruttuario le imposte e gli altri carichi annuali, per tutta la durata del suo diritto (art. 1008). Il nudo proprietario, finché l'usufrutto dura, l'IMU su quella casa non la paga.
A Eraclea l'aliquota per gli «altri fabbricati», che comprende le case al mare non abitate come prima casa, è dello 0,97%, nel 2025 e nel 2026. La base si calcola sulla rendita catastale: rendita × 1,05 × 160. Con una rendita di 600 euro fa 600 × 1,05 × 160 × 0,97%, cioè circa 978 euro l'anno, che restano all'usufruttuario.
Manutenzione ordinaria e lavori straordinari
La manutenzione ordinaria è dell'usufruttuario: tinteggiature, piccole riparazioni, custodia e amministrazione della casa (art. 1004). Se la trascura e per colpa sua servono lavori straordinari, paga anche quelli.
Le riparazioni straordinarie sono del nudo proprietario (art. 1005). Il codice le elenca: stabilità dei muri maestri e delle volte, sostituzione delle travi, rifacimento per intero o per una parte notevole di tetti, solai e scale. In cambio, finché dura l'usufrutto, l'usufruttuario gli paga l'interesse sulle somme spese.
Per una casa al mare questo pesa. Fra salsedine, umidità e condomini con qualche anno sulle spalle, una facciata o un tetto da rifare sono una voce reale. Chi compra la nuda proprietà deve guardare lo stato del fabbricato come se dovesse abitarci domani, perché i lavori grossi toccano a lui.
I vantaggi per chi vende tenendo l’usufrutto
Il primo vantaggio per il venditore è il più evidente: incassi oggi il valore della nuda proprietà e continui a vivere la casa come prima. Nell'esempio da 240.000 euro, a 74 anni il valore fiscale della nuda proprietà è di 156.000 euro.
Il secondo è che la casa resta a tua disposizione per tutta la vita. Puoi passarci l'estate, prestarla ai figli, affittarla e tenere i canoni, perché l'usufruttuario ha diritto di trarre dalla casa ogni utilità. Se la metti a reddito valgono le stesse regole fiscali di qualsiasi proprietario che affitta: le trovi nella guida sulla tassazione degli affitti brevi nel 2026.
Il terzo è che i lavori straordinari non sono più a tuo carico. Il tetto, i solai, le scale li paga il nudo proprietario, e a te resta l'interesse sulle somme spese.
Ci sono anche costi che restano. IMU, manutenzione ordinaria, spese di custodia e amministrazione sono tue finché sei usufruttuario. Ed è una scelta su cui non si torna indietro: la nuda proprietà venduta non si riprende. Se invece vuoi vendere la casa intera, il percorso è un altro, e l'ho raccontato nella guida su come vendere una casa al mare senza svenderla.
Vantaggi e limiti per chi compra la nuda proprietà
Per chi investe il vantaggio principale è il prezzo d'ingresso più basso della piena proprietà, in proporzione all'età dell'usufruttuario. Finché l'usufrutto dura non paghi l'IMU, non paghi la manutenzione ordinaria e non hai una casa da gestire.
I limiti vanno messi sul tavolo con la stessa chiarezza. Non usi la casa e non ne incassi gli affitti fino alla fine dell'usufrutto. Non sai quando finirà, perché dipende dalla vita di una persona. Il capitale resta fermo per tutto quel tempo, e i lavori straordinari sono tuoi.
C'è anche un effetto che pochi conoscono. Se l'usufruttuario ha affittato la casa con un contratto da atto pubblico o con data certa, quell'affitto può continuare fino a cinque anni dopo la fine dell'usufrutto (art. 999). Il giorno in cui l'usufrutto si estingue, quindi, la casa potrebbe non essere libera.
Vendi la nuda proprietà e tieni l'usufrutto
Per chi ha già la casa al mare e vuole liquidità senza lasciarla.
Che cosa resta a te: IMU, manutenzione ordinaria e custodia; gli interessi sulle somme spese per le straordinarie.
Che cosa ottieni
- Il valore della nuda proprietà subito
- L'uso della casa e gli eventuali affitti per tutta la vita
- I lavori straordinari a carico del nudo proprietario
Compri la nuda proprietà
Per chi investe con un orizzonte lungo e non ha bisogno della casa adesso.
Che cosa resta a te: le riparazioni straordinarie; un'attesa di durata incerta, senza uso né affitti.
Che cosa ottieni
- Un prezzo legato all'età dell'usufruttuario, più basso del valore pieno
- Niente IMU e niente manutenzione ordinaria finché dura l'usufrutto
- La piena proprietà quando l'usufrutto si estingue
Il compratore e il venditore, in questa operazione, non sono avversari: si dividono un tempo che nessuno dei due conosce. È anche per questo che il prezzo giusto nasce da una stima seria della piena proprietà, prima ancora che dalla tabella dei coefficienti.
Che cosa controllare prima di firmare
Un'operazione in nuda proprietà si chiude dal notaio come ogni compravendita. Le imposte d'acquisto si calcolano sul valore della nuda proprietà, cioè la piena proprietà meno l'usufrutto (art. 48 del Testo unico). Il conto esatto, compresa la base catastale, lo fa il notaio sull'atto.
Prima di arrivarci, però, ci sono controlli che faccio sempre fare a chi compra e a chi vende. Ti servono a capire che cosa stai davvero comprando o cedendo.
Le verifiche prima della nuda proprietà
Età e documento dell'usufruttuario
da lì viene il coefficiente, e con esso tutto il calcolo.
Usufrutto a una o a più persone
con l'accrescimento conta l'età del più giovane.
Contratti d'affitto in corso
quelli con data certa possono durare fino a cinque anni dopo la fine dell'usufrutto.
Stato del fabbricato e lavori deliberati
tetto, facciate, solai e scale sono del nudo proprietario.
Rendita catastale in visura
serve a calcolare l'IMU dell'usufruttuario e la base delle imposte.
Atto che costituisce l'usufrutto
dice se l'usufrutto si può cedere e a quali condizioni.
Per tutto il resto delle imposte d'acquisto, da privato o da impresa, trovi i conti nella guida su quanto costa comprare una seconda casa al mare. Le scelte fiscali personali, come sempre, vanno verificate con il notaio e con il commercialista.
In sintesi: una formula pubblica e due interessi da far combaciare
La nuda proprietà di una casa al mare si valuta con una formula che nel 2026 usa un saggio del 2,5%, anche se il tasso legale è all'1,60%. Il valore dell'usufrutto dipende dall'età: a 74 anni è il 35% del valore pieno, a 62 anni il 55%. L'usufruttuario paga IMU e manutenzione ordinaria, il nudo proprietario i lavori straordinari. L'usufrutto finisce con la vita dell'usufruttuario, e nessuno sa quando.
È un'operazione che può servire bene a tutti e due, se i numeri sono chiari dall'inizio e la stima della casa è fatta sul posto. Tabelle e articoli ti danno la cornice; il valore di partenza va misurato sull'immobile.
Prenota un colloquio con Massimo Ongaro in agenzia a Eraclea Mare: partiamo dal valore della casa, dall'età dell'usufruttuario e dallo stato del fabbricato, e vediamo insieme se la nuda proprietà fa per te, senza impegno da parte tua.
Per ragionare su un valore vero, guarda le case in vendita a Eraclea Mare e i condomini della zona: il calcolo parte sempre dal prezzo della piena proprietà.
Come si calcola il valore della nuda proprietà nel 2026?
Si moltiplica il valore della piena proprietà per il 2,5% e il risultato per il coefficiente legato all'età dell'usufruttuario: così si ottiene il valore dell'usufrutto. La nuda proprietà è la differenza fra piena proprietà e usufrutto. Per una casa da 240.000 euro e un usufruttuario di 74 anni, l'usufrutto vale 84.000 euro e la nuda proprietà 156.000.
Perché per l'usufrutto si usa il 2,5% se il tasso legale è all'1,60%?
Perché l'articolo 46, comma 5-ter, del DPR 131/1986 vieta di usare un saggio inferiore al 2,5% per dare un valore all'usufrutto. Il decreto del Ministero dell'Economia del 24 dicembre 2025 lo conferma per il 2026: il prospetto dei coefficienti resta calcolato al 2,5%. L'1,60% vale per gli interessi civili.
Chi paga l'IMU se la casa è in usufrutto?
La paga l'usufruttuario. La legge 160/2019 lo indica come soggetto passivo dell'IMU e il codice civile (art. 1008) gli mette a carico le imposte e i carichi annuali. A Eraclea, per una casa al mare che non è prima casa, l'aliquota è dello 0,97% sulla rendita rivalutata del 5% e moltiplicata per 160.
Chi paga le spese straordinarie, come il rifacimento del tetto?
Il nudo proprietario. L'articolo 1005 del codice civile mette a suo carico le riparazioni straordinarie, come muri maestri, travi, tetti, solai e scale. L'usufruttuario, finché dura l'usufrutto, gli paga l'interesse sulle somme spese e si occupa della manutenzione ordinaria.
Quanto dura l'usufrutto?
Al massimo quanto la vita dell'usufruttuario, come stabilisce l'articolo 979 del codice civile. Si estingue prima se non viene esercitato per vent'anni, se usufrutto e proprietà finiscono nella stessa persona o se la casa va distrutta del tutto. Quando finisce, il nudo proprietario ha la piena proprietà.
L'usufruttuario può affittare la casa al mare?
Sì. Ha diritto di godere della casa e di trarne ogni utilità (art. 981), quindi può affittarla e tenere i canoni. Se un contratto con data certa è ancora in corso quando l'usufrutto finisce, può continuare fino a cinque anni dopo (art. 999): chi compra la nuda proprietà deve saperlo prima.
