Ferienhaus am Meer winterfest machen: die Checkliste zum Saisonende

Ende Oktober verändert Eraclea Mare sein Gesicht. Die Rollläden gehen einer nach dem anderen herunter, die Parkplätze im Pinienwald leeren sich, und die Häuser bleiben bis zum Frühjahr geschlossen. Gut fünf Monate lang ist das Haus sich selbst überlassen: ein Fenster, das aufgeht, ein tropfender Wasserhahn oder ein Dachziegel, den die Bora, der kalte Nordostwind der oberen Adria, verschoben hat, warten auf den Frühling.

Wenn Sie im April wieder aufschließen, drehen Sie als Erstes das Wasserventil auf. War die Schließung im Oktober sorgfältig, passiert nichts. War sie in Eile gemacht, findet das Wasser den Weg, den ihm der Frost im Winter vorbereitet hat, und Sie entdecken es auf dem Fußboden oder, schlimmer, an der Decke der Nachbarn unter Ihnen.

In diesem Ratgeber erkläre ich Ihnen, wie Sie ein Haus am Meer winterfest machen, Punkt für Punkt: Wasser, Heizkessel, Strom, Feuchtigkeit, Versicherung, Fristen. Zu jedem Handgriff finden Sie den Grund, denn einen Schritt, dessen Sinn Sie kennen, lassen Sie im nächsten Jahr nicht aus. Am Ende steht die vollständige Checkliste, zum Ausdrucken und zum Aufbewahren neben dem Sicherungskasten.

Warum ein leerstehendes Haus im Winter stärker gefährdet ist als ein bewohntes

Ein bewohntes Haus verteidigt sich selbst, weil jemand etwas bemerkt. Ein geschlossenes Haus hat keine Zeugen: Ein kleines Leck arbeitet wochenlang, die Feuchtigkeit steigt, ohne dass jemand lüftet, ein vom Wind zerbrochenes Fenster bleibt bis März dem Regen offen.

Die Küste bringt zwei Gegner mit, die in der Stadt weniger ins Gewicht fallen. Der erste ist die feuchte Kälte der Winternächte, die an der Küste Frost in Leitungen bringen kann, die voll geblieben sind. Der zweite ist die salzhaltige Meeresluft, die auch im Winter an Geländern, Scharnieren, Schlössern und den Außengeräten der Klimaanlagen arbeitet.

Dann gibt es einen Aspekt, den viele Eigentümer erst entdecken, wenn es darauf ankommt. Artikel 2051 des italienischen Zivilgesetzbuchs (Codice civile) legt fest, dass jeder für den Schaden haftet, den die Sachen in seiner Obhut verursachen, außer im Fall eines Zufalls. Gehört das Haus Ihnen und nutzt es niemand sonst, liegt die Obhut bei Ihnen. Ein Rohr, das im Februar nachgibt und die Wohnung darunter überschwemmt, wird zu Ihrem Problem, auch wenn Sie zweihundert Kilometer entfernt waren.

Deshalb ist die Schließung zum Saisonende der günstigste Weg, den Schaden, den Streit mit den Nachbarn und den Papierkram mit der Versicherung zu vermeiden.

Wie Sie die Wasserleitungen vor dem Frost entleeren

Das Wasser kommt zuerst, aus einem einfachen physikalischen Grund: Wasser dehnt sich aus, wenn es gefriert. Bleibt es in einem Rohr, einem Anschlussstück oder einem Schlauch eingeschlossen, drückt das Eis gegen die Wände und kann sie reißen lassen. Das Tückische ist, dass Sie es im Winter nicht bemerken, weil das Wasser steht und gefroren ist: Der Riss zeigt sich erst, wenn der Druck zurückkommt, an dem Tag, an dem Sie wieder öffnen.

Den Haupthahn zu schließen, reicht also nicht. Bleiben die Leitungen danach voll, haben Sie das Wasser nur dort angehalten, wo es den größten Schaden anrichten kann. Die richtige Reihenfolge ist eine andere, und sie kostet wenig Zeit.

Der elektrische Warmwasserspeicher verdient ein eigenes Wort. Wenn Sie einen haben, trennen Sie ihn vom Strom; ob Sie ihn entleeren oder gefüllt lassen, entscheidet die Anleitung des Herstellers, und dazu fragen Sie am besten den Installateur, der ihn eingebaut hat. Denken Sie auch an den Wasserzähler, wenn er außen liegt, in einem Schacht oder in einer Mauernische. Ihn mit Dämmmaterial vor Kälte zu schützen, kostet wenig und erspart Ihnen die Entdeckung im Frühjahr, dass er ersetzt werden muss.

Oft übersehen, das erlebe ich immer wieder, werden die Anschlussschläuche unter den Waschbecken: die mit Metallgeflecht ummantelten Schläuche, die den Wasserhahn mit der Wand verbinden. Sie sind preiswert, lassen sich ohne Maurerarbeiten wechseln und altern schneller als die Rohre. Sind sie ein paar Jahre alt oder zeigen sie Rost an den Überwurfmuttern, tauschen Sie sie vor der Schließung aus.

Heizkessel und Gas: was das Gesetz sagt, wenn das Haus leer steht

Beim Heizkessel trifft die Winterschließung auf eine gesetzliche Pflicht. Das Präsidialdekret D.P.R. 74/2013 bestimmt in Artikel 7, dass Kontrolle und Wartung der Heizungsanlage von zugelassenen Fachbetrieben durchgeführt werden, in den Abständen, die die Anleitung des Installationsbetriebs vorgibt. Fehlt diese Anleitung, gilt die des Herstellers des jeweiligen Modells.

Die Vorschrift knüpft die Wartung also an die technischen Anweisungen für das Gerät und nicht an die Monate, in denen das Haus bewohnt ist. Der Wartungstechniker muss Ihnen schriftlich mitteilen, welche Arbeiten nötig sind und wie oft, und alles wird im libretto di impianto eingetragen, dem Anlagenbuch, das jeder Heizkessel haben muss.

Neben der Wartung gibt es die Prüfung der Energieeffizienz, die in Italien viele noch „bollino“ (Plakette) nennen. Für einen Kessel mit Gas, Methan oder Flüssiggas zwischen 10 und 100 kW legt Anhang A desselben Dekrets sie alle 4 Jahre fest. Es sind zwei verschiedene Dinge mit zwei verschiedenen Kalendern: Wer sie verwechselt, riskiert, die Wartung auszulassen, im Glauben, alles sei in Ordnung.

In einem Haus am Meer ist das Saisonende oft der günstigste Zeitpunkt für die Wartung. Das Haus ist noch offen, der Techniker findet jemanden, der ihm aufmacht, und ein mögliches Ersatzteil kommt vor der Schließung an. Wer auf das Frühjahr verschiebt, drängt alles in die Wochen, in denen die Wartungstechniker an der Küste am stärksten gefragt sind.

Bleibt die Frage, was im Winter mit der Heizungsanlage geschieht. Es gibt zwei Wege, und die Entscheidung treffen Sie mit Ihrem Wartungstechniker, für Ihre Anlage.

Eine Warnung zum ersten Weg: Die Frostschutzfunktion arbeitet nur, wenn der Kessel Gas und Strom hat. Schalten Sie im November zur Sicherheit den Hauptschalter aus, haben Sie auch den Schutz abgeschaltet, auf den Sie sich verlassen haben. Entscheiden Sie sich dagegen für den zweiten, schließen Sie den Gashahn am Zähler und vermerken Sie auf dem Zettel am Wasserventil, dass die Heizung entleert wurde.

Strom, Kühlschrank und Haushaltsgeräte: was Sie vom Netz nehmen

Die einfache Regel wäre, den Hauptschalter umzulegen und zu gehen. Das funktioniert nur, wenn im Haus nichts bleibt, das im Winter arbeiten muss. Fragen Sie sich also vorher, was Strom braucht: der Kessel im Frostschutzbetrieb, eine Alarmanlage, ein Wassermelder, eine Kamera, ein Luftentfeuchter.

Muss etwas eingeschaltet bleiben, besteht die Lösung darin, nur den nötigen Stromkreis eingeschaltet zu lassen und den Rest am Sicherungskasten abzuschalten, oder die Geräte einzeln auszustecken. Fernseher, Router, kleine Haushaltsgeräte und Ladegeräte haben keinen Grund, den ganzen Winter am Netz zu bleiben. Ein Gewitter mit Blitzen in einer Novembernacht richtet auch in einem leeren Haus Schaden an. Der Ratgeber der ANIA, des Verbands der italienischen Versicherungsunternehmen, zählt Schäden durch elektrische Phänomene zu den Risiken, die über eine freiwillige Zusatzdeckung abgesichert werden, ergänzend zur Grundversicherung gegen Feuer.

Der Kühlschrank hat sein eigenes Verfahren, und wer es auslässt, bezahlt mit dem Geruch. Er wird ganz geleert, abgetaut, gereinigt und getrocknet und dann mit angelehnter Tür zurückgelassen: Geschlossen und ausgeschaltet, monatelang im Dunkeln und Feuchten, wird er zur Brutstätte für Schimmel. Dasselbe gilt für die Waschmaschine, die Sie am besten mit offener Tür und offener Waschmittelschublade zurücklassen.

Feuchtigkeit und Salzluft: wie Sie ein geschlossenes Haus am Meer schützen

Feuchtigkeit ist der langsame Schaden des Hauses am Meer. Sie zerstört nichts über Nacht, aber im Frühjahr finden Sie sie in den Schränken, in den Matratzen, hinter Möbeln, die an Außenwänden stehen. Der Luftaustausch ist der erste Schutz, und genau der fehlt im Winter.

Ein paar Handgriffe vor der Schließung verringern das Problem deutlich:

Die Salzluft dagegen arbeitet außen und an allem, was aus Metall ist. Eine Spülung mit Süßwasser an Geländern, Toren und Gartenschlössern, danach ein dünner Film Öl oder Fett auf Scharnieren und Riegeln, sorgt dafür, dass sich später alles ohne Kraftaufwand wieder öffnen lässt. Das Außengerät der Klimaanlage sollten Sie kontrollieren: Hat es schon Rost am Gehäuse oder an den Halterungen, lassen Sie es am besten jetzt vom Techniker ansehen, wenn niemand es eilig hat, die Klimaanlage einzuschalten.

Wer ein Haus im Pinienwald hat, hat eine Arbeit mehr. Im Herbst sammeln sich die Piniennadeln in Dachrinnen und Fallrohren, und eine Dachrinne, die im November verstopft ist, bedeutet Wasser, das im Januar an der Fassade herunterläuft. Sie vor der Schließung zu reinigen, gehört zu den Details, die über eine ruhige Wiedereröffnung oder einen Fleck im Putz entscheiden.

Zum Schluss die Gartenmöbel. Bringen Sie sie hinein, in die Garage oder einen Abstellraum: Neben Wind und Salz gibt es dafür einen Versicherungsgrund. Der ANIA-Ratgeber erklärt, dass Gartenmöbel, die draußen bleiben und nicht in einem geschützten Raum verstaut werden, vom Schutz gegen Unwetterschäden ausgeschlossen sein können.

Versicherung: welche Zeilen der Police Sie vor der Schließung lesen sollten

Viele Eigentümer erfahren erst am Tag des Schadens, was ihre Police abdeckt. Ein Haus, das im Winter leer steht, ist genau der Fall, in dem es sich lohnt, sie vorher zu lesen. Die Fragen sind wenige, und die Antworten stehen in den Vertragsbedingungen.

Zeitwert oder Neuwert? Bei einer Police zum Zeitwert (valore d'uso), so die ANIA, berücksichtigt die Entschädigung die Wertminderung durch Gebrauch: Für eine zehn Jahre alte Küche oder ein von vielen Sommern abgenutztes Sofa wird der Betrag niedrig sein. Bei einer Police zum Neuwert (valore a nuovo) entspricht die Entschädigung den Kosten der Wiederbeschaffung, ohne Abzug für Wertminderung. In einem Haus, das mit nicht mehr neuen Möbeln eingerichtet ist, macht das einen spürbaren Unterschied.

Was schließt die Grunddeckung aus? Der ANIA-Ratgeber führt unter den Ausschlüssen der Grundversicherung gegen Feuer Schäden durch Vandalismus auf. Liegt Ihr Haus in einer Gegend, die sich im Winter leert, fragen Sie sich, ob Sie mit diesem Ausschluss leben können oder ob Sie eine Zusatzdeckung brauchen.

Wie funktioniert die Diebstahlversicherung? Die Diebstahldeckung hat eigene Ausschlüsse, darunter häufige Schäden von geringem Umfang, die sich durch eine wirksame und aktive Überwachung vermeiden lassen. Im Fall eines Diebstahls benachrichtigt der Versicherte laut ANIA-Ratgeber die Gesellschaft außerdem innerhalb von 24 Stunden ab dem Moment, in dem er ihn entdeckt, und erstattet Anzeige: Prüfen Sie die Frist, die in Ihrem Vertrag steht. Kommt monatelang niemand am Haus vorbei, kann der Moment des „Entdeckens“ sehr spät kommen.

Was sagt die Police zum unbewohnten Haus? Manche Verträge behandeln eine Wohnung, die lange leer steht, anders. Eine Regel, die für alle gleich ist, gibt es nicht. Suchen Sie in den Begriffsbestimmungen und Ausschlüssen Ihrer Police, ob etwas über das unbewohnte oder nicht genutzte Haus steht; im Zweifel lassen Sie es sich vom Versicherungsvertreter schriftlich erklären.

Liegt die Wohnung in einer Wohnanlage (condominio), denken Sie daran, dass Schäden am Gemeinschaftseigentum unter die Police der Eigentümergemeinschaft fallen, sofern es eine gibt. Es gibt auch sogenannte vernetzte Policen, die die ANIA als Deckungen mit im Haus installierten Geräten beschreibt, die das Entstehen eines Risikos in Echtzeit melden können. Für ein Haus, das im Winter leer steht, ist ein Wassermelder, der mit dem Handy verbunden ist, eine Überlegung wert.

Die Fristen, die fällig werden, während das Haus geschlossen ist

Auch bei geschlossenem Haus bleiben einige Termine. Der erste, den Sie sich notieren sollten, ist der 16. Dezember, die Frist für die Restzahlung der IMU, der italienischen Gemeindesteuer auf Immobilien, wie die Gemeinde (Comune) Eraclea sie angibt. Für Zweitwohnungen beträgt der Satz 2026 für „sonstige Gebäude“ 0,97 %, berechnet auf den Katasterertrag (rendita catastale), um 5 % aufgewertet und mit 160 multipliziert. Wenn Sie die Rechnung mit Ihrem eigenen Katasterertrag nachvollziehen möchten, finden Sie ein vollständiges Beispiel im Ratgeber dazu, was Kauf und Unterhalt einer Zweitwohnung am Meer kosten.

Haben Sie das Haus im Sommer kurzzeitig vermietet, bleiben auch die Pflichten aus der Vermietung. In Eraclea gilt die Kurtaxe (imposta di soggiorno) das ganze Jahr: Wer die Vermietung abwickelt, zahlt sie bis zum 15. des Folgemonats an die Gemeinde und reicht die Jahreserklärung bis zum 30. Juni des folgenden Jahres ein. Haben Sie bis September oder Oktober vermietet, fällt die letzte Zahlung in die Zeit, in der das Haus schon geschlossen ist. Den vollständigen Überblick über die Regeln finden Sie im Ratgeber dazu, wie Sie 2026 mit einer Ferienwohnung Einnahmen erzielen, und für die steuerliche Seite den Ratgeber zur Besteuerung der Kurzzeitvermietung, Stand 2026.

Dann gibt es eine praktische Frage, die Sie vor der Abreise klären sollten: Wer hat die Schlüssel? Legen Sie vor der Abreise fest, wer im Notfall hinein darf, geben Sie dieser Person den Zettel mit den Ventilen und die Nummer des Wartungstechnikers, und sagen Sie dem Hausverwalter (amministratore di condominio), wen er kontaktieren soll.

Wer im Winter nach dem Haus sieht

Hier kommt ein Einwand, den ich oft höre, und er verdient eine ehrliche Antwort. „Wenn ich gut schließe, wozu muss dann jemand vorbeikommen?“ Zum Teil stimmt das. Eine Schließung, die richtig gemacht ist, beseitigt den größten Teil der Risiken, und deshalb gibt es diesen Ratgeber.

Eine gute Schließung sieht allerdings nicht, was danach passiert. Sie sieht nicht das Fenster, das im Januar aufgebrochen wird, die Scheibe, die eine Windböe zerbricht, den verrutschten Dachziegel, der den Regen hereinlässt, den Kessel im Frostschutzbetrieb, der auf Störung geht. In jedem dieser Fälle wächst der Schaden mit jedem Tag, der vergeht, bis es jemand bemerkt. Und die Policen selbst knüpfen, wie Sie gesehen haben, manche Deckungen an die Überwachung und an eine schnelle Schadensmeldung.

Deshalb haben Sie, wenn Sie weit von Eraclea entfernt wohnen, zwei realistische Möglichkeiten. Die erste ist ein Nachbar oder Verwandter Ihres Vertrauens, der regelmäßig vorbeikommt, eine Stunde lang die Fenster öffnet und Ihnen zwei Fotos schickt. Die zweite ist, das Haus jemandem anzuvertrauen, der das beruflich macht, weiß, wo er hinschauen muss, und die Nummer des Installateurs vor Ort schon hat.

Die Checkliste zur Schließung am Saisonende

Hier stehen alle Schritte dieses Ratgebers in einer Liste. Drucken Sie sie aus, haken Sie einen Punkt nach dem anderen ab und lassen Sie eine Kopie im Haus, neben dem Sicherungskasten: Im Frühjahr sagt sie Ihnen, in welcher Reihenfolge Sie wieder öffnen.

Gut schließen, entspannt wieder öffnen

Ein Haus am Meer für den Winter zu schließen, kostet einen Nachmittag Arbeit und ein paar Telefonate. Dafür erspart es Ihnen die häufigsten Ärgernisse bei der Wiedereröffnung: Wasser, wo es nicht hingehört, Schimmel in den Schränken und eine Versicherung, die nicht abdeckt, was Sie dachten.

Wenn Sie aber weit entfernt wohnen oder einfach möchten, dass jemand im Winter nach dem Haus sieht, fordern Sie den Kontroll- und Betreuungsdienst für den Winter von ma.re.blu an. Wir sprechen darüber im Büro oder am Telefon: Sie erzählen mir, wie Ihr Haus gebaut ist und wie Sie es gewöhnlich schließen, und gemeinsam legen wir fest, was im Winter kontrolliert werden soll.

Was im Winter geschieht, hängt auch von der Anlage ab: Aus der Nähe betrachten können Sie eine auf der Seite der Residence Hermitage 1, und wenn Sie ein Haus suchen, bei den Häusern zum Verkauf.