Grunderwerbsteuer in Italien 2026: Was der Kauf einer Zweitwohnung von privat oder vom Unternehmen wirklich kostet

Es gibt eine Frage, die immer im selben Moment kommt: wenn die Wohnung ausgesucht ist, das Kaufangebot fast fertig ist und die Familie mit der Bank zu rechnen beginnt. „Wie viel muss ich zusätzlich zum Preis bereithalten?“ Es ist die richtige Frage, und oft kommt sie zu spät.

Im Ratgeber Zweitwohnung am Meer kaufen, ohne Fehler zu machen habe ich die Regeln zu den Steuern kurz zusammengefasst. Hier gehen wir einen Schritt weiter: die vollständige Rechnung, Posten für Posten, an zwei konkreten Beispielen in Eraclea Mare, das erste beim Kauf von einer Privatperson, das zweite beim Kauf von einem Unternehmen. Dann folgen die Posten, die keine Steuern sind, aber genauso ins Gewicht fallen: Notar, Makler, Vorvertrag, Hypothekendarlehen und die IMU, die jährliche Gemeindesteuer auf Immobilien.

Die Steuersätze beim Kauf stammen von der Seite der Agenzia delle Entrate, der italienischen Steuerbehörde, zum Wohnungskauf und aus den im November 2026 geltenden Vorschriften; der IMU-Satz stammt von der Gemeinde Eraclea. Die Katastererträge in den Beispielen sind angenommen: Für Ihre Wohnung wird die Rechnung mit dem echten Wert wiederholt, dem aus dem Katasterauszug (visura catastale).

Welche Steuern beim Kauf einer Zweitwohnung in Italien 2026 anfallen

Bei einer Zweitwohnung hängen die Steuern davon ab, wer verkauft und wie verkauft wird. Es gibt drei Fälle: Verkauf durch eine Privatperson, durch ein Unternehmen ohne Mehrwertsteuer und durch ein Unternehmen mit Mehrwertsteuer (IVA). Die Begünstigungen für den Erstwohnsitz (prima casa) gelten nicht, es gelten also die vollen Sätze.

Quelle: Agenzia delle Entrate, „Acquisto di una casa: le imposte“ (Der Kauf einer Wohnung: die Steuern).

Die mittlere Zeile überrascht viele Familien. Wer von einem Unternehmen kauft, zahlt nicht zwangsläufig Mehrwertsteuer: Für die Agenzia delle Entrate gilt als allgemeine Regel, dass der Verkauf einer Wohnung durch ein Unternehmen steuerbefreit ist. Die Mehrwertsteuer fällt an, wenn das Unternehmen verkauft, das gebaut oder saniert hat, und zwar innerhalb von 5 Jahren nach Abschluss der Arbeiten, oder auch später, wenn das Unternehmen sich dafür entscheidet und das in der Urkunde festhält.

Vor dem Kaufangebot kommt zur Frage nach dem Preis also eine zweite hinzu: Wer verkauft mir die Wohnung, und mit welcher steuerlichen Regelung? Zwei Wohnungen zum selben Preis können sehr unterschiedliche Steuern mit sich bringen.

Der prezzo-valore: warum Sie beim Kauf von privat auf den Katasterwert zahlen

Der prezzo-valore (Preis-Wert-Regelung) ist der Mechanismus, der den Kauf von einer Privatperson steuerlich am günstigsten macht. Die Steuern werden nicht auf den Preis berechnet, den Sie zahlen, sondern auf den Katasterwert der Wohnung. Für Zweitwohnungen ergibt er sich so: Katasterertrag (rendita catastale, der im Grundstückskataster, dem catasto, eingetragene fiktive Ertrag) × 1,05 × 120.

Die Agenzia delle Entrate nennt ein Beispiel, das man sich merken sollte. Eine Wohnung mit 900 Euro Katasterertrag, gekauft für 200.000 Euro, hat einen Katasterwert von 113.400 Euro: Die Registersteuer von 9 % ergibt 10.206 Euro. Ohne prezzo-valore, auf den vollen Preis, wären es 18.000 Euro gewesen.

Es gibt vier Voraussetzungen, und alle müssen erfüllt sein:

Der prezzo-valore gilt beim Verkauf zwischen Privatpersonen und auch dann, wenn ein Unternehmen mehrwertsteuerbefreit verkauft. Neben der Steuerersparnis bringt er zwei weniger bekannte Vorteile. Die Agenzia delle Entrate kann den Wert für die Registersteuer nicht überprüfen, außer wenn ein Teil des Preises verschwiegen wurde, und das Gesetz sieht eine Ermäßigung der Notarhonorare um 30 % vor.

Beispiel 1: eine Wohnung in Eraclea Mare, von privat gekauft

Nehmen wir einen realistischen Fall. Eine Wohnung mit 75 Quadratmetern Bruttofläche in Eraclea Mare, in normalem Zustand, verkauft von einer Privatperson. Laut der Beobachtungsstelle für den Immobilienmarkt der Agenzia delle Entrate, der OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), ist eine Wohnung in normalem Zustand in der Zone E6 Eraclea Mare 1.700 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter wert (erstes Halbjahr 2026). Am oberen Ende der Spanne liegt der Preis bei 150.000 Euro. Wie man diese Werte liest und warum der Durchschnitt von Jesolo täuscht, erkläre ich im Ratgeber Was eine Wohnung in Eraclea Mare wirklich wert ist.

Der Katasterertrag hängt von Kategorie, Klasse und Zimmerzahl der einzelnen Wohnung ab: Sie finden ihn im Katasterauszug. Für das Beispiel nehmen wir 450 Euro Katasterertrag an. Hier die Rechnung.

Eine erfreuliche Nachricht betrifft die kleineren Posten. Unterliegt die Urkunde der proportionalen Registersteuer, sind Urkunde und Eintragungen im Kataster und in den Immobilienregistern laut Agenzia delle Entrate *von Stempelsteuer (imposta di bollo), besonderen Katastergebühren und Hypothekengebühren befreit*. Die Steuern auf den Kauf sind in diesem Fall wirklich nur diese drei Zeilen.

Die Rechnung wäre identisch, 5.203 Euro, wenn ein Unternehmen mehrwertsteuerbefreit verkaufen würde. Das ist zum Beispiel der Fall bei einem Unternehmen, das mehr als fünf Jahre nach Abschluss der Arbeiten verkauft, ohne sich für die Mehrwertsteuer zu entscheiden.

Beispiel 2: eine gleich große Neubauwohnung, vom Unternehmen mit Mehrwertsteuer gekauft

Jetzt wechseln wir den Verkäufer. Eine neue Wohnung gleicher Größe, 75 Quadratmeter Bruttofläche, verkauft von dem Unternehmen, das sie gebaut hat, innerhalb von 5 Jahren nach Abschluss der Arbeiten. Für eine neue Wohnung nehmen wir den OMI-Wert für sehr guten Zustand, der in Eraclea Mare zwischen 2.400 und 3.100 Euro pro Quadratmeter liegt. Am unteren Ende der Spanne liegt der Preis bei 180.000 Euro.

Hier gibt es keinen prezzo-valore: Die Mehrwertsteuer wird auf den Verkaufspreis berechnet.

Am aufschlussreichsten ist allerdings der Vergleich bei gleichem Preis. Würde auch die neue Wohnung 150.000 Euro kosten, ergäbe die Mehrwertsteuer 15.000 Euro, dazu 600 Euro Pauschalsteuern: 15.600 Euro, dreimal so viel wie die 5.203 Euro beim Kauf von privat. Das ist der Unterschied zwischen einer Steuer auf den Preis und einer Steuer auf den Katasterwert.

An diesem Punkt schließen manche, dass sich der Kauf von privat immer lohnt. Bei den Steuern stimmt das, aber die Steuern sind nur ein Teil dessen, was eine Wohnung kostet. Eine Wohnung in normalem Zustand kann Arbeiten verlangen, die eine neue nicht verlangt: Leitungen erneuern, Fenster, ein Bad herrichten. Ein ehrlicher Vergleich stellt Steuern und Arbeiten nebeneinander, und erst dann zeigt sich, welche der beiden Wohnungen wirklich weniger kostet.

Was der Notar beim Kauf einer Zweitwohnung kostet

Der Notar, in Italien ein Amtsträger, der die Kaufurkunde aufsetzt, erfüllt in derselben Urkunde zwei Aufgaben. Er zieht die Register-, Hypotheken- und Katastersteuer ein und führt sie bei der Registrierung der Urkunde ab, und daran gibt es nichts zu verhandeln: Sie sind bei jedem Notar gleich. Dann gibt es sein Honorar, und das ist etwas anderes.

Seit 2012 sind die Gebührenordnungen der reglementierten Berufe abgeschafft: Das legt Artikel 9 des Gesetzesdekrets 1/2012 fest. Das Honorar wird bei der Beauftragung vereinbart, und das Gesetz verlangt, dass Ihnen seine Höhe vorher mitgeteilt wird, mit einem Kostenvoranschlag in schriftlicher oder digitaler Form, der die einzelnen Kostenpunkte aufführt.

Deshalb finden Sie in diesem Artikel keinen Betrag für das Honorar: Es gibt keine Preisliste, die für alle gilt, und ein erfundener Durchschnitt würde Ihnen nur eine falsche Kalkulation liefern. Was Sie tun können: mehrere Kostenvoranschläge einholen und sie genau lesen.

Kaufen Sie mit einem Hypothekendarlehen, ist der Darlehensvertrag eine zweite Urkunde mit eigenem Honorar. Verlangen Sie, dass der Kostenvoranschlag beide umfasst.

Die Maklerprovision: wann sie fällig wird und wie sie erklärt wird

Um die Provision ranken sich die meisten Legenden, also beginnen wir mit dem Gesetz. Nach dem italienischen Zivilgesetzbuch ist der Makler (mediatore) derjenige, der zwei oder mehr Parteien für den Abschluss eines Geschäfts in Verbindung bringt. Artikel 1755 fügt hinzu, dass der Makler Anspruch auf Provision von jeder der Parteien hat, wenn das Geschäft durch sein Zutun zustande kommt.

Die Höhe der Provision wird durch Vereinbarung festgelegt: Das ist die „Abrede“, von der derselbe Artikel spricht. In der Praxis finden Sie sie im Maklerauftrag oder im Kaufangebot, das Sie mit dem Makler unterschreiben. Lesen Sie diese Zeile, bevor Sie unterschreiben, und fragen Sie, ob der Betrag die Mehrwertsteuer enthält: Berechnet der Makler sie, beträgt sie 22 %.

Zwei Prüfungen schützen Sie. Erstens: Das Gesetz 39/1989 gewährt den Anspruch auf Provision nur denen, die als Immobilienmakler (agenti d'affari in mediazione) eingetragen sind, und der Notar muss der Agenzia delle Entrate Makler melden, die nicht eingetragen sind. Zweitens: Im rogito erklären Sie, wie viel Sie dem Makler gezahlt haben und wie. Es lohnt sich, die Provision nachvollziehbar zu zahlen, denn diese Angaben stehen später in der Urkunde.

Vorvertrag und Hypothekendarlehen: die zwei Posten, die man vergisst

Zwischen Kaufangebot und rogito steht oft ein Vorvertrag (contratto preliminare, auch compromesso genannt), und auch der Vorvertrag kostet etwas. Er muss innerhalb von 30 Tagen nach der Unterschrift registriert werden, mit einer pauschalen Registersteuer von 200 Euro und einer Stempelsteuer von 16 Euro je vier Seiten. Auf die Anzahlung (caparra confirmatoria) kommen zusätzlich 0,5 %.

Zurück zum Beispiel mit dem Kauf von privat. Bei einer angenommenen Anzahlung von 15.000 Euro ergibt die proportionale Steuer auf den Vorvertrag 75 Euro. Diese 75 Euro sind nicht verloren: Die Agenzia delle Entrate erklärt, dass die auf die Anzahlung gezahlte proportionale Steuer von der Steuer auf die endgültige Urkunde abgezogen wird. Bei Ihnen bleiben die pauschalen 200 Euro und die Stempelsteuer.

Kaufen Sie von einem Unternehmen mit Mehrwertsteuer, fragen Sie den Notar vor der Unterschrift unter den Vorvertrag, wie Anzahlung und Vorauszahlungen gestaltet und versteuert werden. Darüber schreibe ich auch im Ratgeber zum Kaufangebot für eine Zweitwohnung.

Der zweite vergessene Posten ist die Ersatzsteuer auf das Hypothekendarlehen (imposta sostitutiva). Für ein Darlehen, das nicht dem Kauf des Erstwohnsitzes dient, setzt das Präsidialdekret 601/1973 den Satz auf 2 % der ausgezahlten Summe fest. Bei einem Darlehen von 100.000 Euro sind das 2.000 Euro, die von der ersten Rechnung an neben den Kaufsteuern in die Kalkulation gehören. Die weiteren Unterschiede finden Sie im Ratgeber zum Hypothekendarlehen für eine Zweitwohnung am Meer.

Die IMU und die Kosten, die nach dem rogito kommen

Ab dem Tag, an dem Sie Eigentümer werden, fällt die IMU an, die kommunale Grundsteuer. Für eine Zweitwohnung in Eraclea wird sie auf den um 5 % aufgewerteten und mit 160 multiplizierten Katasterertrag berechnet, mit dem Satz der Gemeinde für „andere Gebäude“: 0,97 %, unverändert 2026.

Mit demselben Katasterertrag wie im Beispiel, 450 Euro, sieht die Rechnung so aus: 450 × 1,05 × 160 = 75.600 Euro Bemessungsgrundlage, die bei 0,97 % rund 733 Euro für ein ganzes Jahr ergeben. Die Gemeinde Eraclea erhebt sie in zwei Raten: die Vorauszahlung bis zum 16. Juni und den Rest bis zum 16. Dezember.

Im Jahr des rogito wird die IMU allerdings nur für die Monate des Besitzes gezahlt, nicht für das ganze Jahr: So steht es im Haushaltsgesetz 2020 (Gesetz 160/2019, Artikel 1, Absatz 761). Der Monat des rogito zählt als Ihrer, wenn Sie die Wohnung an mehr als der Hälfte seiner Tage besitzen, und der Tag des rogito zählt für den Käufer. Bei einem rogito am 10. September zum Beispiel gehört der September Ihnen: Sie zahlen vier von zwölf Monaten, rund 244 Euro statt 733.

Dann gibt es ein Detail zur IRPEF, der italienischen Einkommensteuer, das in einem bestimmten Fall gilt. Ist die Zweitwohnung nicht vermietet und liegt sie in derselben Gemeinde wie Ihre Hauptwohnung, fließt ihr Ertrag zur Hälfte in die Bemessungsgrundlage der IRPEF ein, zusätzlich zur IMU. Wohnen Sie dagegen in einer anderen Gemeinde und kaufen in Eraclea, ersetzt die IMU die IRPEF auf die nicht vermietete Wohnung.

Zu den Steuern kommen die laufenden Kosten hinzu: TARI (die kommunale Müllgebühr), Hausgeld und Verbrauchskosten. Und wenn die Wohnung im Winter geschlossen bleibt, sollten Sie von Anfang an wissen, wie man sie darauf vorbereitet: Alles dazu finden Sie im Ratgeber So schützen Sie Ihre Zweitwohnung am Meer im Winter.

Die vollständige Rechnung: wie viel Sie zusätzlich zum Preis einplanen

Fassen wir alles zusammen. Die Tabelle zeigt die Posten für die beiden Beispiele, mit den Beträgen, die sich heute berechnen lassen, und denen, die von einem Kostenvoranschlag abhängen.

Der erste Fehler, den ich in den Kalkulationen der Familien sehe, ist, nur die erste Zeile zu zählen. Der zweite ist, die Zeilen zu verwechseln: Ein Notarangebot, das teuer wirkt, kann es sein, weil es auch das Darlehen umfasst; eines, das günstig wirkt, kann die Steuern mit dem falschen Satz berechnet haben.

Was Sie für die Berechnung der Kaufnebenkosten mitbringen sollten

Die echte Rechnung macht man an der echten Wohnung, und dafür braucht es nur wenige Unterlagen. Haben Sie sie schon, ist die Berechnung der Steuern eine Sache von Minuten; für Notar und Darlehen braucht es die Kostenvoranschläge.

Vom Preis zu den echten Kosten, bevor Sie unterschreiben

Eine Zweitwohnung kostet 2026 den Preis plus eine Reihe von Posten, die sich alle im Voraus kennen lassen. Die Steuern lassen sich mit dem Katasterauszug auf den Cent berechnen, Notar und Makler werden in einem Kostenvoranschlag und einer Vereinbarung schriftlich festgehalten. Meist fehlt nur die Zeit, alles der Reihe nach aufzustellen.

Wenn Sie Ihre Wohnung gefunden haben oder kurz davor sind, vereinbaren Sie in unserem Büro einen Termin für die Vorabberechnung Ihrer Kaufnebenkosten. Bringen Sie den Katasterauszug und die Angaben mit, die Sie haben: Wir gehen mit Ihnen Steuern, Vorvertrag, Darlehen und IMU der Reihe nach durch, damit Sie am Tag der Unterschrift jeden Betrag schon kennen.

Um diese Rechnung mit einem echten Preis zu machen, sehen Sie sich die Häuser zum Verkauf in Eraclea Mare und die Wohnanlagen der Gegend an.