Tasse acquisto seconda casa nel 2026: quanto costa davvero comprare da privato o impresa

C'è una domanda che arriva sempre nello stesso momento: quando la casa è stata scelta, la proposta è quasi pronta e la famiglia comincia a fare i conti con la banca. «Oltre al prezzo, quanto devo preparare?» È la domanda giusta, e spesso arriva tardi.

Nella guida su come comprare una seconda casa al mare senza errori ho spiegato le regole delle imposte in sintesi. Qui facciamo un passo in più: i conti completi, voce per voce, su due esempi concreti a Eraclea Mare, il primo da un privato e il secondo da un'impresa. Poi le voci che non sono imposte ma pesano lo stesso: notaio, agenzia, preliminare, mutuo e IMU.

Le aliquote d'acquisto vengono dalla pagina dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa e dalle norme in vigore a novembre 2026; quella dell'IMU dal Comune di Eraclea. Le rendite degli esempi sono ipotetiche: per la tua casa il calcolo si rifà con la rendita vera, quella della visura.

Quali tasse si pagano per comprare una seconda casa nel 2026

Per una seconda casa le imposte dipendono da chi vende e da come vende. Gli schemi sono tre: venditore privato, impresa che vende senza IVA, impresa che vende con IVA. Le agevolazioni «prima casa» non si applicano, quindi valgono le aliquote piene.

Fonte: Agenzia delle Entrate, «Acquisto di una casa: le imposte».

La riga centrale sorprende molte famiglie. Comprare da un'impresa non vuol dire per forza pagare l'IVA: per l'Agenzia delle Entrate la regola generale è che la cessione di una casa da parte di un'impresa sia esente. L'IVA scatta quando a vendere è l'impresa che ha costruito o ristrutturato, entro 5 anni dalla fine dei lavori, oppure anche dopo se l'impresa sceglie di applicarla e lo scrive nell'atto.

Prima della proposta, quindi, alla domanda sul prezzo se ne aggiunge un'altra: chi me la vende, e con quale regime? Due appartamenti allo stesso prezzo possono portare imposte molto diverse.

Il prezzo-valore: perché da privato paghi sul valore catastale

Il prezzo-valore è il meccanismo che rende l'acquisto da privato il più leggero dal punto di vista fiscale. Le imposte non si calcolano sul prezzo che paghi, ma sul valore catastale della casa, che per le seconde case si ottiene così: rendita catastale × 1,05 × 120.

L'Agenzia delle Entrate fa un esempio che conviene tenere a mente. Una casa con rendita di 900 euro, comprata a 200.000 euro, ha un valore catastale di 113.400 euro: il registro al 9% fa 10.206 euro. Senza prezzo-valore, sul prezzo pieno, sarebbero stati 18.000.

Le condizioni sono quattro, e vanno rispettate tutte:

Il prezzo-valore vale nelle compravendite fra privati e anche quando a vendere è un'impresa in esenzione IVA. Oltre al risparmio sull'imposta, porta due vantaggi meno noti. L'Agenzia non può fare l'accertamento di valore ai fini del registro, salvo occultamento del prezzo, e la legge prevede una riduzione del 30% degli onorari notarili.

Esempio 1: un appartamento a Eraclea Mare comprato da privato

Prendiamo un caso realistico. Un appartamento di 75 metri quadri lordi a Eraclea Mare, in stato normale, venduto da un privato. Secondo l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, nella zona E6 Eraclea Mare un'abitazione in stato normale vale da 1.700 a 2.000 €/m² (1° semestre 2026). Al valore più alto della forchetta, il prezzo è di 150.000 euro. Come si leggono queste quotazioni, e perché la media di Jesolo inganna, lo trovi nella guida su quanto vale davvero una casa a Eraclea Mare.

La rendita catastale dipende dalla categoria, dalla classe e dai vani della singola casa: la trovi nella visura. Per l'esempio ipotizziamo 450 euro di rendita. Ecco il conto.

Una nota che fa piacere riguarda le voci minori. Quando l'atto è soggetto al registro proporzionale, l'Agenzia delle Entrate precisa che atto e formalità al catasto e ai registri immobiliari sono esenti da imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie. Le imposte sulla compravendita, in questo caso, sono davvero quelle tre righe.

Il conto sarebbe identico, 5.203 euro, se a vendere fosse un'impresa in esenzione IVA. È il caso, per esempio, dell'impresa che vende oltre cinque anni dopo la fine dei lavori senza scegliere l'IVA.

Esempio 2: lo stesso taglio nuovo, comprato da un’impresa con IVA

Ora cambiamo venditore. Un appartamento nuovo dello stesso taglio, 75 metri quadri lordi, venduto dall'impresa che lo ha costruito entro 5 anni dalla fine dei lavori. Per una casa nuova prendiamo la quotazione OMI dello stato ottimo, che a Eraclea Mare va da 2.400 a 3.100 €/m². Al valore più basso della forchetta, il prezzo è di 180.000 euro.

Qui il prezzo-valore non c'è: l'IVA si calcola sul prezzo della cessione.

Il confronto più istruttivo, però, è a parità di prezzo. Se anche l'appartamento nuovo costasse 150.000 euro, l'IVA farebbe 15.000 euro, più 600 di imposte fisse: 15.600 euro, tre volte i 5.203 dell'acquisto da privato. È la differenza fra un'imposta calcolata sul prezzo e una calcolata sul valore catastale.

A questo punto qualcuno conclude che conviene comprare sempre da un privato. Sulle imposte è così, però le imposte sono solo una parte del costo della casa. Un appartamento in stato normale può chiedere lavori che uno nuovo non chiede: impianti da rifare, infissi, un bagno da sistemare. Il confronto onesto mette accanto le imposte e i lavori, e solo allora dice quale delle due case costa meno davvero.

Quanto costa il notaio per comprare una seconda casa

Il notaio fa due mestieri nello stesso atto. Incassa le imposte di registro, ipotecaria e catastale e le versa al momento della registrazione dell'atto, e per quelle non c'è niente da trattare: sono le stesse con qualsiasi notaio. Poi c'è il suo onorario, che è un'altra cosa.

Dal 2012 le tariffe delle professioni regolamentate sono abrogate: lo stabilisce l'articolo 9 del decreto legge 1/2012. Il compenso si concorda al momento dell'incarico, e la legge chiede che la sua misura ti sia comunicata prima, con un preventivo in forma scritta o digitale che indichi le singole voci di costo.

Per questo non troverai in questo articolo una cifra per l'onorario: non esiste un listino valido per tutti, e una media inventata ti farebbe solo un bilancio sbagliato. Quello che puoi fare è chiedere più preventivi e leggerli bene:

Se compri con un mutuo, l'atto di mutuo è un secondo atto, con un suo onorario. Chiedi che il preventivo li comprenda tutti e due.

La provvigione dell’agenzia: quando si paga e come si dichiara

La provvigione è la voce su cui girano più leggende, quindi partiamo dalla legge. Per il codice civile il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare. L'articolo 1755 aggiunge che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare si conclude per effetto del suo intervento.

La misura della provvigione si stabilisce per accordo: è il «patto» di cui parla lo stesso articolo. In pratica la trovi scritta nell'incarico o nella proposta d'acquisto che firmi con l'agenzia. Leggi quella riga prima di firmare e chiedi se la cifra comprende l'IVA: se l'agenzia la applica, è al 22%.

Due controlli ti proteggono. Il primo: la legge 39/1989 riconosce il diritto alla provvigione soltanto a chi è iscritto come agente d'affari in mediazione, e il notaio deve segnalare all'Agenzia delle Entrate gli agenti che non risultano iscritti. Il secondo: nel rogito dichiari quanto hai pagato all'agenzia e come. Conviene pagare la provvigione con mezzi tracciabili, perché quei dati finiscono nell'atto.

Preliminare e mutuo: le due voci che si dimenticano

Fra la proposta e il rogito c'è spesso un contratto preliminare, e anche il preliminare ha un costo. Va registrato entro 30 giorni dalla firma, con un'imposta di registro fissa di 200 euro e l'imposta di bollo di 16 euro ogni quattro facciate. Sulla caparra confirmatoria si paga in più lo 0,5%.

Torniamo all'esempio da privato. Con una caparra ipotetica di 15.000 euro, l'imposta proporzionale sul preliminare fa 75 euro. Quei 75 euro non sono persi: l'Agenzia delle Entrate spiega che l'imposta proporzionale versata sulla caparra si scomputa da quella dovuta sull'atto definitivo. Restano a tuo carico i 200 euro fissi e il bollo.

Se compri da un'impresa con IVA, chiedi al notaio come impostare e tassare caparra e acconti prima di firmare il preliminare. Ne parlo anche nella guida alla proposta d'acquisto della seconda casa.

La seconda voce dimenticata è l'imposta sostitutiva sul mutuo. Per un mutuo che non riguarda l'acquisto della prima casa, il D.P.R. 601/1973 fissa l'aliquota al 2% della somma erogata. Su un mutuo di 100.000 euro sono 2.000 euro, da mettere nel bilancio accanto alle imposte d'acquisto fin dal primo conto. Le altre differenze le trovi nella guida al mutuo per la seconda casa al mare.

L’IMU e le spese che arrivano dopo il rogito

Da quando diventi proprietario c'è l'IMU. Per una seconda casa a Eraclea si calcola sulla rendita rivalutata del 5% e moltiplicata per 160, con l'aliquota del Comune per gli «altri fabbricati»: lo 0,97%, invariata nel 2026.

Sulla stessa rendita dell'esempio, 450 euro, il conto è questo: 450 × 1,05 × 160 = 75.600 euro di base, che allo 0,97% fanno circa 733 euro per un anno intero. Il Comune di Eraclea la riscuote in due rate, l'acconto entro il 16 giugno e il saldo entro il 16 dicembre.

Nell'anno del rogito, però, l'IMU si paga per i mesi di possesso, non per l'anno intero: lo dice la legge di bilancio 2020 (L. 160/2019, art. 1, comma 761). Il mese del rogito conta come tuo se lo possiedi per più della metà dei giorni, e il giorno del rogito vale per chi compra. Con un rogito il 10 settembre, per esempio, settembre è tuo: paghi quattro mesi su dodici, circa 244 euro invece di 733.

C'è poi un dettaglio sull'IRPEF che vale in un caso preciso. Se la seconda casa non è affittata e si trova nello stesso Comune della tua abitazione principale, il suo reddito entra per metà nella base IRPEF, oltre all'IMU. Se invece abiti in un altro Comune e compri a Eraclea, l'IMU sostituisce l'IRPEF sulla casa non affittata.

Alle imposte si aggiungono poi le spese di gestione: TARI, condominio, utenze. E se la casa resterà chiusa d'inverno, conviene sapere fin da subito come si prepara: trovi tutto nella guida su come proteggere la seconda casa al mare in inverno.

Il conto completo: quanto preparare oltre al prezzo

Mettiamo tutto insieme. La tabella riassume le voci sui due esempi, con le cifre che si possono calcolare oggi e quelle che dipendono da un preventivo.

Il primo errore che vedo nei bilanci delle famiglie è contare solo la prima riga. Il secondo è confondere le righe fra loro: un preventivo del notaio che sembra caro può esserlo perché comprende anche il mutuo, uno che sembra conveniente può aver calcolato le imposte con l'aliquota sbagliata.

Che cosa portare per il calcolo dei costi di rogito

Il calcolo vero si fa sulla casa vera, e richiede pochi documenti. Se li hai già, il conto delle imposte è questione di minuti; per notaio e mutuo servono i preventivi.

Dal prezzo al costo vero, prima di firmare

Comprare una seconda casa nel 2026 costa il prezzo più una serie di voci che si possono conoscere tutte in anticipo. Le imposte si calcolano al centesimo con la visura, mentre notaio e agenzia si mettono per iscritto in un preventivo e in un accordo. Di solito manca solo il tempo di mettere tutto in fila.

Se hai trovato la casa, o stai per farlo, programma in agenzia il calcolo preventivo dei costi di rogito. Porta la visura e i dati che hai: mettiamo in fila con te imposte, preliminare, mutuo e IMU, così il giorno della firma sai già ogni cifra.

Per fare questi conti su un prezzo vero, guarda le case in vendita a Eraclea Mare e i condomini della zona.