Proposta d’acquisto per una seconda casa: come strutturarla e che cosa verificare

«La firmiamo stasera, così non ce la porta via nessuno». È la frase che sento più spesso alla fine di una visita riuscita, quando la famiglia è sul terrazzo e il mare si vede tra i pini. La capisco: dopo mesi di ricerca, la casa giusta mette fretta. Ma la proposta d'acquisto è il foglio che fissa le regole di tutta la compravendita, e pesa più di quanto sembri a chi la firma.

Una proposta accettata può già valere come contratto preliminare. Da quel momento sei vincolato a comprare, la caparra che hai versato è in gioco e scatta un termine per registrarla all'Agenzia delle Entrate. Se compri con un mutuo, una clausola scritta male può lasciarti senza casa, senza finanziamento e senza caparra.

In questa guida trovi come si struttura una proposta per una seconda casa, con gli articoli del codice civile che la regolano spiegati in parole semplici. Trovi che cosa cambia tra caparra confirmatoria e penitenziale, come si scrive la clausola mutuo, quanto costa registrare la proposta e che cosa verificare prima di firmare. Per il tuo caso concreto, il riferimento resta il notaio o un avvocato di fiducia.

Che cos’è la proposta d’acquisto e quando diventa un contratto

La proposta d'acquisto è l'offerta scritta con cui dichiari al venditore a quali condizioni compreresti la sua casa. Il contratto si conclude quando il venditore la accetta e tu lo vieni a sapere. Lo dice l'articolo 1326 del codice civile: il contratto è concluso quando chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione.

Lo stesso articolo contiene due regole che in trattativa contano molto. L'accettazione deve arrivarti nel termine che hai fissato tu. E un'accettazione non conforme alla proposta equivale a una nuova proposta: se il venditore risponde «accetto, ma a 5.000 euro in più», non c'è ancora nessun accordo, e la parola torna a te.

Che cosa diventa, una volta accettata? L'Agenzia delle Entrate lo dice in modo pratico: l'accettazione va registrata come un preliminare quando le clausole della proposta bastano da sole a formare un contratto preliminare di compravendita. Di solito succede con una proposta completa, che contiene già immobile, prezzo, pagamenti e date. Il preliminare va fatto in forma scritta e fa sorgere l'obbligo di firmare il rogito, mentre la proprietà passa solo con l'atto del notaio.

Quanto dura una proposta irrevocabile

Quasi tutte le proposte che vedo sono irrevocabili per un certo periodo. È l'articolo 1329 del codice civile: se ti sei obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto. In pratica, per quei giorni non puoi ripensarci, mentre il venditore decide.

La legge non fissa una durata minima o massima: il termine lo scegli tu, e lo scrivi nella proposta. Gira la convinzione che una proposta «valga per legge trenta giorni». Non è scritto da nessuna parte: trenta giorni sono una clausola, e si possono trattare. Per una seconda casa conviene un termine che dia al venditore il tempo di rispondere senza tenerti bloccato per settimane.

Gli elementi di una proposta scritta bene

Una proposta solida risponde in anticipo a tutte le domande che potrebbero dividere te e il venditore al momento del rogito. Se un elemento manca, prima o poi qualcuno lo interpreta a modo suo. Ecco che cosa deve contenere, con l'occhio di chi compra una casa al mare.

Il prezzo resta una trattativa fra te e il venditore. Come riferimento di zona ci sono le quotazioni dell'Agenzia delle Entrate, che spiego nella guida su quanto vale davvero una casa a Eraclea Mare.

In una casa vacanza gli arredi hanno un valore, e vanno scritti. Un elenco firmato di mobili ed elettrodomestici, anche fotografato, evita la sorpresa della cucina smontata il giorno della consegna delle chiavi. Lo stesso vale per il posto auto: in alcuni residence è una proprietà separata, con un suo dato catastale.

Caparra confirmatoria o penitenziale: che cosa cambia

La caparra è la somma che versi alla firma, di solito con un assegno. Il codice civile ne prevede due tipi, con effetti diversi quando qualcuno si tira indietro. Sceglierla senza sapere la differenza è l'errore più costoso che vedo nelle proposte scritte in fretta.

In parole semplici: la confirmatoria ti tiene legato all'affare, la penitenziale ti lascia una porta d'uscita con un costo già scritto. Quale convenga dipende da quanto sei sicuro e da che cosa accetta il venditore, ed è una scelta da fare con chi conosce il tuo caso.

C'è poi l'acconto, che è un'altra cosa ancora. L'Agenzia delle Entrate lo definisce un'anticipazione del prezzo pattuito. Le regole del 1385 (trattenere la caparra, chiedere il doppio) valgono per le somme date «a titolo di caparra»: se nella proposta scrivi «acconto», quelle regole non si applicano.

Dal punto di vista fiscale, invece, dal 2025 caparra e acconto pagano lo stesso alla registrazione: lo vediamo più avanti. Fino al 2024, invece, l'acconto pagava il 3% e la caparra lo 0,5%.

La clausola mutuo: la condizione che protegge la caparra

Se compri con un mutuo, la proposta deve dipendere dalla sua concessione. Lo strumento è la condizione sospensiva: l'articolo 1353 del codice civile permette di subordinare l'efficacia di un contratto a un avvenimento futuro e incerto. L'avvenimento, qui, è la banca che ti concede il mutuo.

Una clausola mutuo che protegge davvero dice almeno quattro cose:

L'importo merita una riga in più. La banca, in generale, non finanzia oltre l'80% del valore stimato dal perito, e il perito non sempre arriva al prezzo che hai concordato. Se nella clausola scrivi l'importo e la banca, dopo una perizia bassa, concede meno, la condizione non si avvera e la proposta non diventa efficace. Come si calcolano quota finanziabile, imposte e rata lo spiego nella guida su come comprare casa al mare con il mutuo.

C'è un ultimo punto che ti riguarda e che riguarda anche me. Il mediatore ha diritto alla provvigione se l'affare è concluso per effetto del suo intervento (articolo 1755 del codice civile). Ma se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, l'articolo 1757 stabilisce che il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui la condizione si verifica. È giusto che tu lo sappia prima di firmare: chiedi che la proposta, o l'accordo con l'agenzia, lo dica in modo chiaro.

Registrare la proposta accettata: tempi e costi

Una proposta accettata che vale come preliminare va registrata all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Il termine era di 20 giorni fino al decreto legge 73/2022. Se la compravendita passa da un'agenzia, l'obbligo di richiedere la registrazione riguarda anche il mediatore. La proposta non accettata, invece, non si registra.

I costi sono tre, tutti indicati dall'Agenzia delle Entrate:

L'imposta proporzionale si scala da quella dovuta per il rogito, e non può superarla. I 200 euro fissi, invece, sono dovuti comunque. Un esempio rende l'idea, con una caparra confirmatoria di 20.000 euro.

Fonte: Agenzia delle Entrate, «Prima dell'acquisto è bene», guida «L'acquisto della casa», ottobre 2025. A queste somme si aggiungono i 200 € fissi e il bollo.

Se compri da un'impresa con IVA, le regole cambiano. L'acconto si fattura con l'IVA, e la registrazione costa 200 euro per l'acconto più 200 per il preliminare. La caparra confirmatoria non è soggetta a IVA e paga lo 0,5%, sempre con i 200 euro del preliminare.

Quando conviene trascrivere il preliminare

Il preliminare crea un obbligo tra te e il venditore, ma non ti rende proprietario. Se nel frattempo il venditore vendesse a un altro o iscrivesse un'ipoteca, tu potresti chiedere solo il risarcimento dei danni. La trascrizione nei registri immobiliari evita questo rischio: le vendite e le ipoteche successive non pregiudicano i tuoi diritti, entro i limiti di durata che ti spiegherà il notaio.

Per trascrivere serve un notaio, e i costi salgono. All'imposta di registro e al bollo di 155 euro si aggiungono l'imposta ipotecaria di 200 euro e le tasse ipotecarie di 35 euro. Ha senso quando tra preliminare e rogito passa molto tempo, o quando versi somme importanti prima dell'atto. Il notaio ti dirà se è il tuo caso.

Dalla proposta al rogito: il percorso in ordine

Ogni passaggio ha i suoi tempi, e il mutuo è quello che ne chiede di più. Ecco la sequenza che seguo con le famiglie che comprano la casa al mare con un finanziamento.

Il passaggio evidenziato è quello da cui non si torna indietro. Prima dell'accettazione sei vincolato solo tu, e solo per il termine di irrevocabilità; dopo, l'impegno è di tutte e due le parti.

Che cosa verificare prima di firmare

Le verifiche si fanno prima di firmare la proposta, perché dopo l'accettazione ogni problema diventa una trattativa. Alcune le puoi fare da solo, altre le facciamo insieme. Questa è la lista che uso prima di portare una famiglia alla firma.

Sul litorale, la voce che sorprende di più è quella del condominio. I residence al mare hanno piscine, giardini e facciate esposte alla salsedine, e i lavori straordinari già deliberati possono valere migliaia di euro. Se la proposta non dice chi li paga, la questione resta aperta fino al rogito: leggi il verbale dell'ultima assemblea e scrivilo nella proposta.

Se ti stai ancora orientando tra zone, prezzi e imposte d'acquisto, il punto di partenza è la guida su come comprare una seconda casa al mare senza errori.

Una proposta che puoi firmare con serenità

La proposta d'acquisto è un foglio breve con molte conseguenze. Una volta accettata il contratto è concluso (articolo 1326 del codice civile) e, se la proposta è completa, vale come preliminare da registrare entro 30 giorni. La caparra confirmatoria ti lega all'affare, la penitenziale ti lascia un'uscita a un prezzo noto. La clausola mutuo protegge la caparra solo se indica importo e termine, e solo se ti comporti in buona fede.

Hai trovato la casa al mare che cercavi? Vieni in agenzia a Eraclea Mare a preparare la proposta insieme. Verifichiamo le carte dell'immobile e prepariamo con te la bozza con caparra, termini e clausola mutuo, da far rivedere al notaio: così arrivi alla firma sapendo che cosa firmi.

Una proposta si scrive su una casa precisa: parti dalle case in vendita a Eraclea Mare e, per sapere che cosa guardare in un condominio, dalla pagina del Rossetto.