Kaufangebot für eine Ferienimmobilie in Italien: wie Sie es aufbauen und was Sie prüfen sollten

„Wir unterschreiben heute Abend, dann nimmt sie uns keiner mehr weg.“ Diesen Satz höre ich am häufigsten am Ende einer gelungenen Besichtigung, wenn die Familie auf der Terrasse steht und das Meer zwischen den Pinien zu sehen ist. Ich verstehe ihn: Nach Monaten der Suche drängt die richtige Wohnung zur Eile. Das Kaufangebot, auf Italienisch proposta d'acquisto, ist aber das Blatt, das die Regeln des gesamten Kaufs festlegt, und es wiegt schwerer, als es demjenigen vorkommt, der es unterschreibt.

Ein angenommenes Kaufangebot kann bereits als Vorvertrag gelten. Ab diesem Moment sind Sie zum Kauf verpflichtet, die geleistete Anzahlung steht auf dem Spiel, und es läuft eine Frist, um das Angebot bei der Agenzia delle Entrate, der italienischen Steuerbehörde, registrieren zu lassen. Wenn Sie mit einem Darlehen kaufen, kann eine schlecht formulierte Klausel Sie ohne Wohnung, ohne Finanzierung und ohne Anzahlung zurücklassen.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie man ein Kaufangebot für eine Zweitwohnung in Italien aufbaut, mit den Artikeln des italienischen Zivilgesetzbuchs (codice civile), die es regeln, in einfachen Worten erklärt. Sie erfahren, was sich zwischen den beiden Arten der Anzahlung ändert, wie man die Finanzierungsklausel formuliert, was die Registrierung des Angebots kostet und was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten. Für Ihren konkreten Fall bleiben der Notar oder ein Anwalt Ihres Vertrauens die richtigen Ansprechpartner.

Was ein Kaufangebot ist und wann es zum Vertrag wird

Das Kaufangebot ist das schriftliche Angebot, mit dem Sie dem Verkäufer erklären, zu welchen Bedingungen Sie seine Immobilie kaufen würden. Der Vertrag kommt zustande, wenn der Verkäufer es annimmt und Sie davon erfahren. So steht es in Artikel 1326 des Zivilgesetzbuchs: Der Vertrag ist geschlossen, wenn derjenige, der das Angebot gemacht hat, Kenntnis von der Annahme erhält.

Derselbe Artikel enthält zwei Regeln, die in der Verhandlung viel Gewicht haben. Die Annahme muss Sie innerhalb der Frist erreichen, die Sie selbst gesetzt haben. Und eine Annahme, die vom Angebot abweicht, gilt als neues Angebot: Antwortet der Verkäufer „Ich nehme an, aber für 5.000 Euro mehr“, gibt es noch keine Einigung, und Sie sind wieder am Zug.

Was wird aus dem Angebot, wenn es angenommen ist? Die Agenzia delle Entrate sagt es ganz praktisch: Die Annahme ist wie ein Vorvertrag zu registrieren, wenn die Klauseln des Angebots für sich allein ausreichen, um einen Kaufvorvertrag zu bilden. Das ist meist bei einem vollständigen Angebot der Fall, das bereits Immobilie, Preis, Zahlungen und Termine enthält. Der Vorvertrag (contratto preliminare, oft compromesso genannt) muss schriftlich geschlossen werden und begründet die Pflicht, den rogito zu unterzeichnen, den notariellen Kaufvertrag. Das Eigentum geht erst mit der Urkunde des Notars über.

Wie lange ein unwiderrufliches Angebot gilt

Fast alle Angebote, die ich sehe, sind für einen bestimmten Zeitraum unwiderruflich. Das regelt Artikel 1329 des Zivilgesetzbuchs: Haben Sie sich verpflichtet, das Angebot für eine bestimmte Zeit aufrechtzuerhalten, ist ein Widerruf wirkungslos. In der Praxis können Sie es sich in diesen Tagen nicht anders überlegen, während der Verkäufer entscheidet.

Das Gesetz schreibt keine Mindest- oder Höchstdauer vor: Die Frist wählen Sie selbst und tragen sie in das Angebot ein. Verbreitet ist die Annahme, ein Angebot „gelte von Gesetzes wegen dreißig Tage“. Das steht nirgends: Dreißig Tage sind eine Klausel, und über sie lässt sich verhandeln. Für eine Zweitwohnung empfiehlt sich eine Frist, die dem Verkäufer Zeit für die Antwort lässt, ohne Sie wochenlang zu binden.

Die Bestandteile eines gut formulierten Angebots

Ein solides Angebot beantwortet im Voraus alle Fragen, die Sie und den Verkäufer beim rogito entzweien könnten. Fehlt ein Punkt, legt ihn früher oder später jemand auf seine Weise aus. Das gehört hinein, gesehen mit den Augen von jemandem, der eine Wohnung am Meer kauft.

Der Preis bleibt Verhandlungssache zwischen Ihnen und dem Verkäufer. Als Anhaltspunkt für die Zone gibt es die Werte der Agenzia delle Entrate, die ich im Ratgeber erkläre, was eine Wohnung in Eraclea Mare wirklich wert ist.

In einer Ferienwohnung hat die Einrichtung einen Wert, und sie gehört schriftlich festgehalten. Eine unterschriebene Liste der Möbel und Haushaltsgeräte, gern auch mit Fotos, erspart Ihnen die Überraschung einer abgebauten Küche am Tag der Schlüsselübergabe. Dasselbe gilt für den Stellplatz: In manchen Wohnanlagen ist er ein eigenes Objekt mit eigenen Daten im catasto, dem italienischen Kataster.

Caparra confirmatoria oder penitenziale: was sich ändert

Die caparra ist die Anzahlung, die Sie bei der Unterschrift leisten, meist per Scheck. Das Zivilgesetzbuch kennt zwei Arten, mit unterschiedlichen Folgen, wenn jemand abspringt. Eine davon zu wählen, ohne den Unterschied zu kennen, ist der teuerste Fehler, den ich in eilig geschriebenen Angeboten sehe.

In einfachen Worten: Die caparra confirmatoria (bestätigende Anzahlung) hält Sie an das Geschäft gebunden, die caparra penitenziale (Anzahlung als Reugeld) lässt Ihnen einen Ausweg zu einem Preis, der bereits feststeht. Welche sich für Sie eignet, hängt davon ab, wie sicher Sie sich sind und was der Verkäufer akzeptiert. Diese Wahl treffen Sie am besten mit jemandem, der Ihren Fall kennt.

Dann gibt es noch das acconto, und das ist wieder etwas anderes. Die Agenzia delle Entrate definiert es als Vorauszahlung auf den vereinbarten Preis. Die Regeln von Artikel 1385 (die Anzahlung behalten, das Doppelte verlangen) gelten für Summen, die „als caparra“ gezahlt wurden: Steht im Angebot acconto, finden diese Regeln keine Anwendung.

Steuerlich zahlen caparra und acconto seit 2025 bei der Registrierung dagegen gleich viel, wie wir weiter unten sehen. Bis 2024 kostete das acconto 3 % und die caparra 0,5 %.

Die Finanzierungsklausel: die Bedingung, die Ihre Anzahlung schützt

Wenn Sie mit einem Darlehen kaufen, muss das Angebot von dessen Bewilligung abhängen. Das Mittel dafür ist die aufschiebende Bedingung (condizione sospensiva): Artikel 1353 des Zivilgesetzbuchs erlaubt es, die Wirksamkeit eines Vertrags von einem künftigen und ungewissen Ereignis abhängig zu machen. Das Ereignis ist hier die Bank, die Ihnen das Darlehen gewährt.

Eine Finanzierungsklausel, die Sie wirklich schützt, sagt mindestens vier Dinge:

Der Betrag verdient eine Zeile mehr. Die Bank finanziert in der Regel nicht mehr als 80 % des Werts, den ihr Gutachter ermittelt, und der Gutachter kommt nicht immer auf den Preis, den Sie vereinbart haben. Steht der Betrag in der Klausel und gewährt die Bank nach einem niedrigen Gutachten weniger, tritt die Bedingung nicht ein, und das Angebot wird nicht wirksam. Wie Beleihungsquote, Steuern und Rate berechnet werden, erkläre ich im Ratgeber, wie Sie eine Wohnung am Meer mit einem Darlehen kaufen.

Ein letzter Punkt betrifft Sie und auch mich. Der Makler (mediatore) hat Anspruch auf Provision, wenn das Geschäft durch seine Tätigkeit zustande kommt (Artikel 1755 des Zivilgesetzbuchs). Steht der Vertrag aber unter einer aufschiebenden Bedingung, legt Artikel 1757 fest, dass der Anspruch auf Provision in dem Moment entsteht, in dem die Bedingung eintritt. Das sollten Sie vor der Unterschrift wissen: Bitten Sie darum, dass das Angebot oder die Vereinbarung mit der Agentur es klar festhält.

Das angenommene Angebot registrieren: Fristen und Kosten

Ein angenommenes Angebot, das als Vorvertrag gilt, muss innerhalb von 30 Tagen nach der Unterzeichnung bei der Agenzia delle Entrate registriert werden. Bis zum Gesetzesdekret 73/2022 betrug die Frist 20 Tage. Läuft der Kauf über eine Agentur, trifft die Pflicht, die Registrierung zu beantragen, auch den Makler. Ein Angebot, das nicht angenommen wurde, wird dagegen nicht registriert.

Es fallen drei Kosten an, alle von der Agenzia delle Entrate angegeben:

Die anteilige Steuer wird auf die beim rogito fällige Steuer angerechnet und darf sie nicht übersteigen. Die festen 200 Euro sind dagegen in jedem Fall fällig. Ein Beispiel mit einer caparra confirmatoria von 20.000 Euro macht es anschaulich.

Quelle: Agenzia delle Entrate, «Prima dell'acquisto è bene», Leitfaden «L'acquisto della casa», Oktober 2025. Zu diesen Beträgen kommen die festen 200 € und die Stempelsteuer hinzu.

Kaufen Sie von einem Unternehmen, das Mehrwertsteuer (IVA) berechnet, ändern sich die Regeln. Das acconto wird mit Mehrwertsteuer in Rechnung gestellt, und die Registrierung kostet 200 Euro für das acconto plus 200 für den Vorvertrag. Die caparra confirmatoria unterliegt nicht der Mehrwertsteuer und zahlt 0,5 %, ebenfalls mit den 200 Euro für den Vorvertrag.

Wann sich die Eintragung des Vorvertrags lohnt

Der Vorvertrag begründet eine Verpflichtung zwischen Ihnen und dem Verkäufer, macht Sie aber nicht zum Eigentümer. Würde der Verkäufer in der Zwischenzeit an jemand anderen verkaufen oder eine Hypothek eintragen lassen, könnten Sie nur Schadenersatz verlangen. Die Eintragung in die Immobilienregister (trascrizione) beseitigt dieses Risiko: Spätere Verkäufe und Hypotheken beeinträchtigen Ihre Rechte nicht, innerhalb der zeitlichen Grenzen, die Ihnen der Notar erklärt.

Für die Eintragung brauchen Sie einen Notar, und die Kosten steigen. Zur Registersteuer und zur Stempelsteuer von 155 Euro kommen die Hypothekarsteuer (imposta ipotecaria) von 200 Euro und die Hypothekargebühren (tasse ipotecarie) von 35 Euro hinzu. Sinnvoll ist sie, wenn zwischen Vorvertrag und rogito viel Zeit vergeht oder wenn Sie vor der Urkunde größere Summen zahlen. Der Notar sagt Ihnen, ob das bei Ihnen der Fall ist.

Vom Angebot zum Rogito: die Schritte der Reihe nach

Jeder Schritt hat seine eigene Dauer, und das Darlehen braucht am meisten Zeit. Das ist die Reihenfolge, der ich mit Familien folge, die ihre Wohnung am Meer mit einer Finanzierung kaufen.

Der hervorgehobene Schritt ist der, nach dem es kein Zurück mehr gibt. Vor der Annahme sind nur Sie gebunden, und nur für die Bindungsfrist; danach sind beide Parteien verpflichtet.

Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten

Die Prüfungen erfolgen, bevor Sie das Angebot unterschreiben, denn nach der Annahme wird jedes Problem zur Verhandlungssache. Manches können Sie selbst prüfen, anderes erledigen wir gemeinsam. Das ist die Liste, die ich verwende, bevor ich eine Familie zur Unterschrift begleite.

An der Küste überrascht am meisten der Posten der Eigentümergemeinschaft. Wohnanlagen am Meer haben Pools, Gärten und Fassaden, die der salzigen Luft ausgesetzt sind, und bereits beschlossene Sonderarbeiten können Tausende Euro ausmachen. Steht im Angebot nicht, wer sie bezahlt, bleibt die Frage bis zum rogito offen: Lesen Sie das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung, und halten Sie im Angebot fest, wer sie bezahlt.

Wenn Sie sich noch zwischen Orten, Preisen und Steuern beim Kauf orientieren, ist der Ratgeber der richtige Ausgangspunkt, wie Sie eine Zweitwohnung am Meer ohne Fehler kaufen.

Ein Angebot, das Sie mit ruhigem Gewissen unterschreiben

Das Kaufangebot ist ein kurzes Schriftstück mit vielen Folgen. Ist es angenommen, ist der Vertrag geschlossen (Artikel 1326 des Zivilgesetzbuchs), und ist das Angebot vollständig, gilt es als Vorvertrag, der innerhalb von 30 Tagen zu registrieren ist. Die caparra confirmatoria bindet Sie an das Geschäft, die caparra penitenziale lässt Ihnen einen Ausweg zu einem bekannten Preis. Die Finanzierungsklausel schützt die Anzahlung nur, wenn sie Betrag und Frist nennt, und nur, wenn Sie nach Treu und Glauben handeln.

Haben Sie die Wohnung am Meer gefunden, die Sie gesucht haben? Kommen Sie zu uns in die Agentur nach Eraclea Mare, und bereiten Sie das Angebot gemeinsam mit uns vor. Wir prüfen die Unterlagen der Immobilie und erstellen mit Ihnen den Entwurf mit Anzahlung, Fristen und Finanzierungsklausel, den der Notar anschließend durchsieht: So kommen Sie zur Unterschrift und wissen, was Sie unterschreiben.

Ein Angebot bezieht sich auf ein bestimmtes Haus: Beginnen Sie mit den Häusern zum Verkauf in Eraclea Mare und, um zu wissen, worauf es bei einer Anlage ankommt, mit der Seite von Rossetto.