Ferienwohnung am Meer in Italien finanzieren: Voraussetzungen, Zinsen und Unterschiede zum Erstwohnsitz

Die erste Frage kommt fast immer, bevor man überhaupt eine Wohnung gesehen hat: „Wie viel leiht uns die Bank?“ Ich höre sie von Familien, die Ende des Sommers zu uns ins Büro kommen, mit den Fotos vom Pinienwald noch auf dem Handy und einem laufenden Darlehen für die Wohnung, in der sie leben. Bei einer Zweitwohnung lohnt es sich, mit einer anderen Frage anzufangen: Wie viel Eigenkapital brauchen Sie am Tag des rogito, des notariellen Kaufvertrags, mit dem in Italien der Kauf abgeschlossen wird?

Der Grund ist einfach. Ein Darlehen für die Wohnung am Meer kostet mehr als eines für den Erstwohnsitz, und den größten Teil des Unterschieds legt das Gesetz fest, in drei genauen Punkten. Dazu kommen die Zinsen, die 2026 wieder gestiegen sind, und die Monatsrate, die die Bank mit Ihrem Einkommen vergleicht.

In diesem Ratgeber finden Sie die messbaren Unterschiede zwischen Erst- und Zweitwohnung, mit den Vorschriften, die sie festlegen. Sie finden die amtlichen Durchschnittszinsen der Banca d'Italia, der italienischen Zentralbank, nach dem zuletzt veröffentlichten Stand. Und Sie finden ein Rechenbeispiel für die Rate mit allen Schritten, damit Sie die Rechnung mit Ihren eigenen Zahlen wiederholen können. Den konkreten Fall entscheiden allerdings die Bank und Ihr Berater: Hier bekommen Sie das Werkzeug, um gut vorbereitet dorthin zu gehen.

Darlehen für Erstwohnsitz und Zweitwohnung: Was sich wirklich ändert

In Italien ist die prima casa (Erstwohnsitz) ein steuerlicher Status, der der Wohnung vorbehalten ist, die Sie zu Ihrem Hauptwohnsitz machen. Zwischen einem Darlehen für den Erstwohnsitz und einem für die Zweitwohnung legt das Gesetz drei Unterschiede fest. Die Ersatzsteuer (imposta sostitutiva) auf das Darlehen steigt von 0,25 % auf 2 %, die Absetzbarkeit der Schuldzinsen entfällt, und die Steuern beim Kauf sind höher. Der Anteil, den die Bank finanziert, folgt dagegen denselben allgemeinen Regeln.

Hier der Überblick, mit der Quelle zu jeder Zeile.

Quellen: Normattiva; Agenzia delle Entrate, Ratgeber „L'acquisto della casa“, Oktober 2025; Banca d'Italia, „Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici“, Februar 2026.

Die sicheren Unterschiede, die bei jeder Bank gelten, sind steuerlicher Art. Die Bedingungen der einzelnen Bank erfahren Sie nur, wenn Sie nachfragen. Sehen wir uns die steuerlichen Unterschiede einzeln an.

Die Ersatzsteuer: 2 % statt 0,25 %

Wenn Sie ein Darlehen mit einer Laufzeit von mehr als achtzehn Monaten unterschreiben, kann die Bank die Ersatzsteuer nach dem D.P.R. 601/1973 anwenden. Es handelt sich um eine einmalige Steuer, die an die Stelle von Register-, Stempel-, Hypotheken- und Katastersteuer auf den Darlehensvertrag tritt. Die Option wird schriftlich im Darlehensvertrag ausgeübt.

Der Steuersatz hängt davon ab, wofür die Wohnung bestimmt ist. Für den Erstwohnsitz sind es 0,25 % der ausgezahlten Summe. Dient das Darlehen dem Kauf einer Wohnung ohne die Voraussetzungen für den Erstwohnsitz, etwa einer Ferienwohnung, sieht Artikel 18 2 % vor. Bei einem Darlehen von 100.000 Euro sind das 2.000 Euro statt 250: 1.750 Euro Unterschied, die Sie bei den Anfangskosten einplanen sollten.

Ein Detail ist auch für alle wichtig, die daran denken, ganz ans Meer zu ziehen. Der ermäßigte Satz gilt nur, wenn die Erklärung über die Voraussetzungen für den Erstwohnsitz im Darlehensvertrag steht oder ihm beigefügt ist. Fehlt sie, zahlen Sie 2 %, auch wenn Sie die Voraussetzungen eigentlich erfüllen würden.

Die Darlehenszinsen für die Wohnung am Meer sind nicht absetzbar

Für den Erstwohnsitz erlaubt das italienische Einkommensteuergesetz (Testo unico delle imposte sui redditi), 19 % der Schuldzinsen auf einen Betrag von höchstens 4.000 Euro im Jahr von der Steuer abzuziehen. Die Bedingung ist genau umrissen: Das Darlehen muss dem Kauf einer Wohnung dienen, die innerhalb eines Jahres nach dem Kauf zum Hauptwohnsitz wird. Für eine Ferienwohnung gibt es diesen Abzug nicht.

Die Regel steht in Artikel 15 des Gesetzes (D.P.R. 917/1986). Ab dem 1. Januar 2027 gilt das neue Einkommensteuergesetz, verabschiedet mit dem Gesetzesdekret (D.Lgs.) 117/2026, das sie in Artikel 14 mit denselben Grenzen übernimmt: 19 %, 4.000 Euro, Hauptwohnsitz.

Was bedeutet das in Euro? Bei einem Darlehen von 100.000 Euro über 25 Jahre zu 3,61 % betragen die Zinsen im ersten Jahr rund 3.569 Euro. Beim Erstwohnsitz läge der Abzug bei rund 678 Euro (19 % von 3.569). Bei der Zweitwohnung liegt er bei null. Dieser Unterschied wiederholt sich jedes Jahr, und bei einer schnellen Rechnung denkt kaum jemand daran.

Wie viel die Bank für eine Zweitwohnung leiht

Der Ratgeber der Banca d'Italia zum Hypothekendarlehen, Stand Februar 2026, ist eindeutig. In der Regel gewährt die Bank einen Betrag, der 80 % des Immobilienwerts nicht übersteigt, wie ihn das Gutachten (perizia) eines unabhängigen Sachverständigen festlegt. Darüber hinauszugehen ist möglich, aber mit zusätzlichen Sicherheiten und oft zu ungünstigeren Bedingungen.

Die allgemeine Grenze hat eine gesetzliche Grundlage. Artikel 38 des italienischen Bankgesetzes (Testo unico bancario) überträgt der Banca d'Italia die Aufgabe, den Höchstbetrag grundpfandrechtlich gesicherter Kredite im Verhältnis zum Wert der belasteten Immobilien festzulegen. Einen eigenen gesetzlichen Prozentsatz für Zweitwohnungen gibt es nicht: Jede Bank wendet dann ihre eigene Kreditpolitik an und entscheidet selbst über den Anteil bei einer Ferienwohnung.

Deshalb antworte ich, wenn mich eine Familie fragt, wie viel sie bekommen wird, mit einer Frage, die sie zur Bank mitnehmen kann: „Welchen Prozentsatz des Gutachtenwerts finanzieren Sie bei einer Wohnung, die nicht unser Wohnsitz sein wird?“ Die Antwort ändert sich von Bank zu Bank, und mit ihr Ihr Eigenkapital.

Es zählt auch der Wert, den das Gutachten der Wohnung beimisst. Die 80 % werden auf den vom Sachverständigen geschätzten Wert berechnet, nicht auf den Preis, den Sie mit dem Verkäufer vereinbart haben. Einen Eindruck von den Werten der Gegend gibt Ihnen die Beobachtungsstelle für den Immobilienmarkt der Agenzia delle Entrate, das OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare). Für Eraclea Mare (Zone E6, erstes Halbjahr 2026) nennt es 1.700 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen in normalem Zustand und 2.400 bis 3.100 Euro pro Quadratmeter in sehr gutem Zustand. Wie man diese Spanne liest, erkläre ich im Ratgeber dazu, was eine Wohnung in Eraclea Mare wirklich wert ist.

Rate und Einkommen: die Drittel-Regel

Neben der Wohnung prüft die Bank Sie. Bevor sie das Darlehen gewährt, prüft sie Ihre Kreditwürdigkeit (merito creditizio), also Ihre Fähigkeit, den Betrag über die Jahre zurückzuzahlen. Der Ratgeber der Banca d'Italia gibt ein einfaches Kriterium, mit dem Sie selbst rechnen können: Vernünftig ist es, wenn die Rate ein Drittel des verfügbaren Einkommens nicht übersteigt.

Derselbe Ratgeber empfiehlt, das verfügbare Einkommen nach Abzug der Fixkosten zu schätzen. Wenn Sie bereits die Rate für die Wohnung zahlen, in der Sie leben, verringert diese Rate den Spielraum für die zweite. Deshalb erfahren viele Familien, die auf dem Papier genug verdienen, erst bei der Bank, dass sie weniger beantragen können als erhofft.

Die Bauzinsen in Italien 2026: die Zahlen der Banca d’Italia

Im August 2026 lag der *durchschnittliche TAEG für neue Wohnungsbaudarlehen bei 3,99 %, gegenüber 3,81 % im Juli. Der TAEG (tasso annuo effettivo globale*) entspricht dem effektiven Jahreszins. Die Zahlen stammen aus der Veröffentlichung „Banche e moneta: serie nazionali“ der Banca d'Italia vom 9. Oktober 2026, der neuesten zum Zeitpunkt, an dem ich schreibe. Der Wert für August ist noch vorläufig.

Auf den TAEG sollten Sie achten, weil er den Zinssatz und die übrigen Kosten des Darlehens enthält (Bearbeitungsgebühr, Gebühren für den Einzug der Rate). 2026 hat er sich so entwickelt.

Quelle: Banca d'Italia, „Banche e moneta: serie nazionali“, 9. Oktober 2026, Tabelle 2.4. Ein Jahr zuvor, im August 2025, lag der durchschnittliche TAEG bei 3,67 %.

In derselben Tabelle steht auch der reine Zinssatz, ohne Kosten. Im August 2026 lag er im Durchschnitt bei 3,55 %. Für Darlehen mit einer Zinsbindung bis zu einem Jahr (in der Praxis die variablen) waren es 3,37 %, für Darlehen mit einer Zinsbindung von mehr als einem Jahr 3,61 %. Nur 23,9 % der neuen Darlehen im August hatten eine Zinsbindung bis zu einem Jahr.

Zwei Hinweise, bevor Sie mit diesen Zahlen arbeiten. Es sind landesweite Durchschnittswerte aller neuen Wohnungsbaudarlehen: Einen eigenen Zinssatz für Zweitwohnungen veröffentlicht die Banca d'Italia nicht. Und es sind Durchschnittswerte: Der Zinssatz, den man Ihnen anbietet, hängt von der Bank, der Laufzeit, dem finanzierten Anteil und Ihrem Profil ab. Um Angebote zu vergleichen, empfiehlt der Ratgeber der Banca d'Italia, bei mehreren Banken das PIES anzufordern, das Merkblatt mit Ihren persönlichen Konditionen (die italienische Bezeichnung für das ESIS-Merkblatt), und die TAEG miteinander zu vergleichen.

Was die Rate kostet: ein Beispiel Schritt für Schritt

Nach den Durchschnittswerten ein konkreter Fall. Was folgt, ist ein Beispiel, gebaut, um die Methode zu zeigen: Ihre Zahlen werden andere sein, und die tatsächliche Rate berechnet die Bank.

Nehmen wir eine Wohnung mit 70 m² in Eraclea Mare in normalem Zustand. Nach den OMI-Werten des ersten Halbjahrs 2026 (1.700 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter) ist sie 119.000 bis 140.000 Euro wert. Nehmen wir einen Preis von 130.000 Euro an und ein Darlehen von 100.000 Euro über 25 Jahre zu 3,61 %, dem durchschnittlichen Zinssatz im August 2026 für Darlehen mit einer Zinsbindung von mehr als einem Jahr.

Der hervorgehobene Schritt ist der, mit dem Sie selbst nachrechnen: Sie ändern Kapital, Zinssatz und Laufzeit und erhalten Ihre Rate. Die Laufzeit wiegt schwerer, als man denkt. Die Tabelle zeigt dasselbe Darlehen von 100.000 Euro zu 3,61 % mit drei verschiedenen Laufzeiten.

Beispiel mit gleichbleibender Rate und festem Zinssatz von 3,61 % über die gesamte Laufzeit. Ohne Bearbeitungsgebühr, Gutachten und Versicherungen.

Wer die Laufzeit von 20 auf 30 Jahre verlängert, senkt die Rate um rund 130 Euro im Monat, zahlt aber mehr als 23.000 Euro zusätzliche Zinsen. Diese Entscheidung treffen Sie mit der Bank, mit Blick auf Ihr heutiges Einkommen und auf das, was Sie in zehn Jahren erwarten.

Das Eigenkapital, das Sie wirklich brauchen

Zurück zur Ausgangsfrage: Wie viel Geld müssen Sie selbst mitbringen? Im Beispiel finanziert die Bank 100.000 von 130.000 Euro, den Rest bringen Sie auf. Der Preis ist aber nicht die einzige Ausgabe.

Zusammen sind das 38.904 Euro, noch vor Notar, Gutachten, Bearbeitungsgebühr der Bank und Maklerprovision. Kaufen Sie innerhalb von fünf Jahren nach Abschluss der Bauarbeiten von einem Bauunternehmen, zahlen Sie statt der Registersteuer die Mehrwertsteuer (IVA) von 10 % auf den Preis (22 % bei den Luxuskategorien A/1, A/8 und A/9 des Katasters). Hinzu kommen je 200 Euro Register-, Hypotheken- und Katastersteuer. Den vollständigen Überblick über die Steuern, mit weiteren Beispielen, finden Sie im Ratgeber dazu, wie Sie eine Zweitwohnung am Meer ohne Fehler kaufen.

Nach dem rogito kommen die laufenden Kosten. In Eraclea beträgt die IMU, die kommunale Immobiliensteuer, auf „andere Gebäude“ (altri fabbricati) 0,97 %: Beim selben Katasterertrag von 600 Euro sind das rund 978 Euro im Jahr (600 × 1,05 × 160 × 0,97 %).

Bevor Sie eine Wohnung suchen: die Prüfungen in der richtigen Reihenfolge

Die Reihenfolge zählt mehr als das Tempo. Wer eine Wohnung sucht, bevor er weiß, wie viel er ausgeben kann, verliebt sich in eine Immobilie, die er dann nicht finanzieren kann, oder unterschreibt ein Kaufangebot ohne Absicherung. Diese Reihenfolge empfehle ich den Familien, die zu mir kommen.

Der letzte Punkt schützt Ihre Anzahlung (caparra). Gewährt die Bank das Darlehen nicht, lässt Sie ein gut formuliertes Kaufangebot frei. Wie man diese Klausel formuliert und was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten, erkläre ich im Ratgeber zum Kaufangebot für eine Zweitwohnung.

Was die Bank entscheidet und was wir gemeinsam vorbereiten können

Einen Einwand höre ich oft: „Wenn die Bank über die Zahlen entscheidet, wozu braucht man dann einen Makler?“ Der Einwand ist berechtigt, und die Antwort liegt in den Rollen. Die Bank entscheidet, ob und wie viel sie Ihnen leiht, zu welchem Zinssatz und für wie viele Jahre. Ihr Berater oder Ihr Steuerberater (commercialista) sagt Ihnen, ob eine Entscheidung zu Ihrer steuerlichen Situation passt. Ich übe keinen dieser beiden Berufe aus.

Was ein Makler vor Ort tun kann, ist, die Wohnung für das Darlehen vorzubereiten. Das Gutachten der Bank prüft den Wert, aber auch, ob bei der Immobilie alles in Ordnung ist: Eine ohne Genehmigung geschlossene Veranda oder ein Grundriss, der nicht übereinstimmt, kann die Finanzierung verzögern oder blockieren. Bevor wir Ihnen eine Wohnung vorschlagen, prüfen wir diese Unterlagen, damit der Sachverständige vorfindet, was er erwartet.

Und wir können Ihnen helfen, die richtigen Fristen festzulegen. Zwischen Kaufangebot, Gutachten, Kreditentscheidung der Bank und rogito vergehen Wochen: Sind die Termine im Kaufangebot zu knapp, riskieren Sie, ohne Darlehen dazustehen, die Anzahlung aber schon geleistet zu haben.

Die Finanzierung der Wohnung am Meer, kurz zusammengefasst

Eine Wohnung am Meer mit einem Darlehen zu kaufen, gelingt gut, wenn Sie die Regeln kennen, bevor Sie suchen. Bei einer Zweitwohnung zahlen Sie 2 % Ersatzsteuer statt 0,25 %, Sie können die Zinsen nicht absetzen, und wenn Sie von einer Privatperson kaufen, zahlen Sie 9 % Registersteuer auf den Katasterwert. In der Regel finanziert die Bank nicht mehr als 80 % des Gutachtenwerts, und die Rate sollte innerhalb eines Drittels des verfügbaren Einkommens bleiben. Im August 2026 lag der durchschnittliche TAEG für neue Wohnungsbaudarlehen bei 3,99 %.

Mit diesen Zahlen können Sie Ihr Eigenkapital bereits abschätzen. Den Rest legen die Bank und Ihr Berater für Ihren konkreten Fall fest.

Wenn Sie gut vorbereitet starten möchten, vereinbaren Sie ein Gespräch in unserem Büro in Eraclea Mare. Wir ordnen Preis, Eigenkapital und Fristen, bevor Sie eine Wohnung suchen, damit Sie mit den richtigen Fragen zur Bank gehen und mit Immobilien, die zu Ihrem Budget passen.

Um das Darlehen mit einem echten Betrag zu berechnen, beginnen Sie mit den Häusern zum Verkauf in Eraclea Mare und sehen Sie sich auch die Wohnanlagen der Gegend an.